广州东部网红盘御溪世家开盘了，1.9-2.3万元的单价，据说开盘四栋楼基本清货。 刚好前两天有事跑到黄埔增城，又刚好经过新新大道，一口气看了中新这个刚需粮仓几个大盘，看了不白看，本佛山十八线城中村自媒体斗胆“跨界”聊聊广州东这几个盘：御溪世家、时代倾城、万科城。 御溪世家 网红盘御溪世家由融创、侨建、中建、申拓四家开发商联合开发，紧挨大盘侨建御溪谷，自身体量三期将近百万方，目前推出59-99㎡二到四房的极致小户型，开盘价1.9-2.3万的单价。 御溪世家所处的位置是整个中新镇的镇中心位置，往东边走1公里是中新镇的镇区，这里虽然是普遍三四层的乡村面貌，但日常买菜生活所需也基本可以满足，如果不愿走远，侨建御溪谷的商业中心（至今未能开业）或者御溪世家自己宣传的“网红商业街”也可以应付。对，应付的意思是美宜佳加钱大妈，侨建御溪谷以别墅为主，人气不足，周边商业暂时还发展不起来，御溪世家投资客比例绝对不会少，前期入住率不乐观。在这个片区要有成熟的生活感，需要等一段时间。 御溪世家算是一个地铁盘，步行1.4公里是21快线站镇龙，7个快站约40分钟可到员村转5号线去珠江新城，全程加上步行约70分钟（前提是在员村站不要上不去车）。 户型是一大杀招，59方两房，74方三房，84方三房两卫，99方四房极好地控制了总价，让首付只有三四十万的刚需也看到上车的希望。但对于这种项目我个人觉得极小户型是好事也是坏事，不限购加上极小户型低总价低首付无疑是投资客的兴奋剂，过多的投资客让楼盘入住率上不来，拖慢周边商业成型的速度。 时代倾城 距离地铁中新站3公里的时代倾城严格来说已经不属于地铁盘，但开发商的广告还是会令你血脉膨胀，仿佛咫尺之间已到天河。远郊盘自知过度粉饰的广告只能吸引你来到售楼部还不能让你决心下定，楼巴才是卖楼王道。友情提示，目前如约巴士的签约时间只到2024年3月，能不能继续开下去就看到时候的入住率了（加油啊准业主们儿多多来住）。 不同于御溪世家和万科城的极小户型，时代倾城依然坚持75方至120方的二到四房，是市面上主流的户型，因此总价相对较高。但以实际使用需要来说，确实极小户型的家具摆放将十分尴尬。所以，我们有理由相信，愿意花更多钱选择正常户型的业主们，有更大的比例会来自住而不是投资。时代倾城后期的入住率更有可能先于另外两个盘提升起来。 无论从交标的质感和小区的内部绿化、配套，时代倾城都算是三个盘里最用心的，御溪世家定位刚需，靠地段取胜，在产品标准上确实没下啥功夫。而万科的产品向来不以质感取胜。 马路对面就是村居，比万科城好一丢丢的是，起码下班回到家对面还有廉价的沙县或者螺蛳粉可以将就。时代倾城的北边是储备的建设用地，规划暂时未知。在荒凉的新新大道上，未来时代倾城可能还有个伴。 万科城 我敢保证，如果不是万科，其他大部分开发商拿了这块地都必将惨败收场。 论位置，6公里外的中新地铁站聊胜于无。论环境，货车飞驰尘土飞扬的新新大道让人望而生畏。论规划，这里处于镇区交界，周边都不是可开发用地，未来没有任何故事可讲，注孤生的一个盘。 就这么一个盘，3月份开盘卖爆312套，现在的在售价格1.8-2.0万元/㎡，直追竞品时代倾城。不得不问，万科的招牌真能值两三千一方啊？ 无他，卖点就是很多刚需年轻的心头肉——楼盘配建学校引入广附实验小学。花小钱读名校，再苦再累去当个开荒牛咱也乐意，有朝一日孩儿上清华实现人生翻盘。 78-95㎡的三房，两梯六户还要50层，舒适感就不用考虑了吧。商业配套……相信我，门口的风情商业街这么快就已经开业的麦当劳和川菜馆是开发商花钱请给你看的，后期卖完楼我保证你看不到他们。增天高速30分钟直达天河，都买这里了还有钱给珠江新城的停车费？老老实实蹭楼巴吧。 唯一的希望在于，这帮孩子们真的能把这学校的成绩考上去。 砖家评论 可以黄埔，何必增城。 今年疫情过后大家看到了，黄埔的涨幅的跨度简直不嫌扯到蛋，而同期增城还在降价的泥潭中，直到最近新塘才有回暖的迹象。事实上只要放水够多，大部分地方都会涨，但就像我们在一片平底倒下一桶水，中间的水肯定涨得最多，越远的地方越少甚至漫延不到。我们不看好增城，不代表增城永远不会涨。不看好只是涨没人家猛，跌起来却掷地有声。 买这里的理由很简单，便宜，有地铁，有高速。但要清醒点地认识这个片区的未来： 第一，入住率在前几年得不到保证，居住氛围起不来。不限购的环境引来的大量投资客需要时间套现离开，这个时间可能不是一个楼市大行情，而是两个或者三个，按照目前5年一波大行情来说，这个周期是不短的。 第二，这里也没什么规划。新新大道两边大量的山地、林地、农田都不是可开发的建设用地，政府是没办法在上面规划任何东西的。中新村的旧村改造目前由保利操刀，但拆村这方面增城的态度并没有黄埔表现的那般强硬，需要时间。 第三，名校在郊区办学真不能指望太大，就当它是个普通公办学校就好了。市区的名校学生的成绩和综合素质不仅仅是学校的因素，市区本身就是一个巨大的平台，让学生去接触更多的事物，打开自己的思维（试想一下，市区的孩子周末去博物馆了，山区的孩子在呼吸山里的新鲜空气）。指望在山区里面盖个学校挂个名校的名字就能成材，那是不现实的。优质的教师资源也在千方百计往市区调动，郊区名校的教师水平也就和市区普通学校差不多吧。山区里头出状元很励志，但论成材率还是城里的孩子更多吧。 如果这三个盘让我选择，结合自住和投资的综合考虑：御溪世家时代倾城万科城。 如果有名额，黄埔还有2万出头的一手新盘让你上车。猜猜是谁？
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