商品房陷阱118：言辞过激的批评，不构成对开发商名誉权的侵害业主依据客观事实对商品房质量进行言辞过激的批评，不构成对开发商名誉权的侵害————南京常锦房地产开发有限公司与周某某名誉权纠纷上诉案裁判规则正文 南京常锦房地产开发有限公司与周某某名誉权纠纷上诉案 【评析】 《名誉权解释》 本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。
【案号】（2006）江宁民二初字第2038号；（2006）宁民一终字1736号
【案情】
原告：南京常锦房地产开发有限公司（以下简称常锦公司）。
被告：周某某。
2004年10月17日，原告常锦公司与被告周某某签订商品房买卖契约1份，约定周某某购买常锦公司开发的位于南京市江宁区汤山街道悦民路麒麟锦城2幢205室房屋1套。房屋交付时，周某某发现客厅楼面板有裂缝，即与常锦公司交涉，但多次交涉均无果。2006年6月13日、6月15日，周某某与另一业主陈宏生组织多名亲属到常锦公司售楼处要求处理房屋质量问题，同时在售楼处摆放写有“一生血汗钱买这样的危房吗”的横幅。同年6月26日，周某某在其衣服背面写上“一生血汗钱，买中南麒麟锦城的房子”字样，陈宏生在其衣服背面写上“楼板裂了，烦死了”字样，两人到某公交车站台并排坐在一起。同年7月17日，周某某驾驶写有“一生的血汗钱，买中南麒麟锦城的房子，楼板裂了，烦死了”字样的汽车准备回麒麟锦城小区时，被小区门卫阻拦未能进入。
2006年4月26日至7月30日期间，常锦公司委托江苏省建筑工程质量检测中心有限公司（以下简称质量检测中心）对涉案房屋进行检测。现场检测发现：涉案房屋客厅的混凝土楼板出现裂缝，裂缝宽度为0.08毫米至0.66毫米。检测结论为：所检裂缝为非受力裂缝，不影响结构安全；为保证结构耐久性，建议对裂缝进行封闭处理。
审理中，承办法官经现场勘验发现，涉案房屋客厅混凝土楼板的裂缝处存在渗水现象。同时，还随机征求13人（不同职业、不同年龄、不同区域）对其看到“一生血汗钱买这样的危房吗？”条幅和“一生的血汗钱，买××楼盘的房子，楼板裂了，烦死了”标语时的反应。针对条幅，多数人的反应是向拉条幅的人了解情况后或到售楼处看看或到房屋现场看看，再决定是否买房；有2人的反应是立即决定不买房。针对标语，多数人的反应是楼盘的房屋质量有严重问题或楼盘开发商的信誉不好，有1人的反应是要自己到现场看后再决定，有1人的反应是房屋是否有质量问题，应请求内行检查决定。
原告诉称，其所售商品房经检测质量合格，被告所购房屋系表面粉刷层开裂。自2006年2月起，被告以此为由与其交涉并向媒体及质监部门反映，其提出对裂缝进行维修，被告不同意，提出赔偿5万元的无理要求。被告多次堵塞原告售楼处，拉写有“一生的血汗钱买这样的危房吗？”的横幅，还与名叫陈宏生的业主共同在所穿的衣服背面写上“一生的血汗钱，买中南麒麟锦城的房子，楼板裂了，烦死了”的标语；被告还在其驾驶的苏AZ3869轿车身上写上该标语；被告的行为已侵害原告名誉权，故要求被告停止侵权；在《扬子晚报》上发表道歉声明，消除影响；赔偿经济损失1万元。
被告辩称，其所购房屋的客厅楼板存在裂缝，拖地时水会从裂缝处渗到楼下住户家的客厅，其到被告的售楼处是要求处理该问题，并未拉横幅。其的确曾开过一辆写有“一生的血汗钱，买中南麒麟锦城的房子，楼板裂了，烦死了”字样的轿车，但写的是事实，并未侵害原告的名誉权。要求驳回原告的诉讼请求。
【审判】
被告在发现所购房屋的楼板有裂缝后，有权要求原告进行处理。被告发现楼板裂缝后到常锦公司售楼处门口拉条幅的行为，是在检测部门的检测报告出来之前，其行为符合一般人的正常反应。涉案房屋楼板的裂缝，虽然不影响结构安全，但由于该裂缝处存在渗水现象，直接影响房屋的正常使用，故被告在其轿车上写上“一生的血汗钱，买中南麒麟锦城的房子，楼板裂了，烦死了”也符合一般人的正常反应，并未诽谤或诋毁原告，且被告只实施了4次上述行为，不足以构成对原告名誉权的损害。对原告要求被告停止侵权，发表道歉声明、消除影响的请求，不予支持。对原告要求被告赔偿经济损失1万元的主张，因证据不足，亦不予支持。依照民法通则第一百零一条、最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解释》第9条之规定，判决：驳回原告的诉讼请求。
宣判后，原告不服一审判决，向南京市中级人民法院提起上诉。
江苏省南京市中级人民法院经审理认为，周某某在发现所购房屋的楼板有裂缝这一事实后，要求常锦公司进行处理并无不当。但周某某到常锦公司售楼处门口拉条幅的行为过激，方法欠妥，不宜提倡，但并未诽谤常锦公司。故判决：驳回上诉，维持原判。
文/周守忠；闫立海；程浩
房地产市场在中国起步较晚，因而规范市场主体交易行为的法律法规尚不完善，由此引发的纠纷目前相当突出。业主作为商品房的购买人，在所购房屋存在质量问题时，其权利如何寻求自救，自救行为适度与否，规定尚不明朗。本案即为一起购房人因所购商品房存在质量问题采取自救，而引发的具有典型意义的名誉侵权纠纷案。本案被告的行为是否构成对原告名誉权的损害，笔者认为，关键要厘清三个问题：一是被告的行为是否导致原告社会评价的降低；二是被告的自救行为是否适度；三是原告法人名誉权的保护尺度应如何把握。
一、被告的行为是否导致原告社会评价的降低
名誉权是公民、法人依法享有的以其名誉所受利益为内容的权利。判断受害人的名誉权是否受到损害，亦即损害后果是否存在，其首要前提是看行为人实施的某个或数个行为是否致使受害人社会评价降低。社会评价系存在于自然人的主观意识之中，其降低与否，以何种客观标准比照、鉴别，法律法规及现行的规范性文件均无从查考。审判实务中，通行的做法是独任审判法官或合议庭的数个法官经对证据的分析判断，以自己的个人感悟，通过内心确认行使自由裁量，实质上是一个或数个法官的评价替代了社会的整体评价。毋庸置疑，一个法官或数个法官的评价极有可能正切合社会评价，但由于法官个体的生活经验、社会阅历及审判经验的不同，基于不同认识带来评价、判断背离社会评价或与社会评价存在巨大的差异亦是不可否认的。因此，在现实国情下，这种凭借法官内心确认的方式得出的裁判结果，往往对当事人不具有很强的说服力。结合本案，被告的行为是否带来原告社会评价的降低，无论是原告通过举证予以证明，还是被告举证予以排除都相当困难，最终只能依靠法官综合全案做出判断。
本案主审法官做出的一个明智决断在于，通过采用新颖的法律技术手段，用问卷调查的方式，借鉴不同层次的部分社会人士的评价，将一个属于内心世界的完全主观的评判标准转化为公正透明、相对客观的评判标准，弥补了自身生活经验、社会阅历不足可能带来的认识偏差，增强了内心确认的准确程度。本案主审法官通过设计调查问卷，随机征求不同年龄层次、职业、区域的13名社会人士对被告行为的反映程度，虽然人数偏少、层面偏窄，但法官基于这些人的反映所作出的评判，其说服力较之法官个人的评判显然更强。判决书在事实查明部分做了较为客观的阐述，虽未言明，但从文字中足以让人知悉：被告的行为确实导致了原告社会评价的降低，产生了损害后果。对此，双方当事人亦均予以肯定。
二、被告的自救行为是否适度
社会评价的降低即损害后果的发生，系行为人的行为对他人名誉构成侵权的重要前提，但系要件之一，而非唯一要件。从民法学民事侵权的构成要件来看，包括损害后果发生、加害行为的违法性、违法行为与损害结果之间有因果关系、行为人有主观过错4个要件。
三、原告法人名誉权保护尺度应如何界定
法人具有人格权，其名誉权应当受到法律保护，这一观点在理论界与实务界已经形成共识，但是像本案中类似常锦公司这样的法人，是销售商品房这类特殊商品的企业，其名誉权的保护尺度应如何界定？审理中产生了争议，形成了两种观点：一种观点认为此类法人的名誉权应当参照普通自然人名誉权予以严格保护；另一种观点是此类法人的名誉权应当参照公众人物名誉权的保护方式，予以适当弱化。
在本案审理中，合议庭采纳了第二种观点，主要理由是：
1﹒常锦公司销售的是特殊商品，其名誉权的保护尺度不能等同于一般法人。居住权是每个公民应享有的权利，现阶段，普通人群改善居住条件的主要途径是购买商品房。随着房地产市场的升温、价格的攀升，为了改善居住条件，购买一套商品房，对于一个家庭或是一个公民而言，可能毕其一生仅此一次。因此，保障公民基本居住权利的属性决定了目前我国商品房的特殊性，它不能等同于一般的商品。同时由于建筑领域不规范，加之监管不力，商品房频频出现质量问题或开发商与业主发生纠纷是不争的事实，为保障业主的权利，加强对开发商品房质量的监督，除政府部门依法予以监督外，强化业主、媒体等社会监督也势在必然。
2﹒原、被告的市场地位不平等，应赋予原告更多的义务，保持双方权利义务的平衡。常锦公司与周某某虽然在诉讼中法律地位是平等的，但在市场地位中却严重失衡。因房地产市场目前处于卖方市场，常锦公司在市场中所拥有的资源远远大于周某某，无论是对国家法律、法规、政策的了解和掌握，还是对市场信息的了解，商品房的建造、质量把握上，常锦公司都处于优势地位。近几年，国家在完善房地产市场方面做了很多的工作，先后出台了多部法律、法规、规章以规范房地产市场。从出台的规范性文件，可以看到立法者正是认识到了房地产市场中商品房对国计民生的特殊性、市场主体之间卖方与买方这种不平等的市场地位，从权利平衡角度考虑赋予房地产开发商更多的义务，目的是对其权利予以限制，以保持卖方、买方之间权利义务的平衡。
3﹒常锦公司、周某某维权成本不对等，消费者对商品的生产者、经营者、销售者公开评价、批评不应认定为违法行为。本案中，周某某所购商品房出现楼板裂缝，对于常锦公司而言仅仅是一次质量事故问题，对其影响微乎其微；而对于周某某而言，却关系到其能否顺利实现居住权的严重问题。周某某在与常锦公司协商多次未果的情况下，以标语、横幅的形式公开对所购的商品房予以评价，其目的是给常锦公司施压，以顺利解决所购房屋的质量问题。消费者在维护自己的权益时是要付出成本的，作为个体在维护自己合法权益时，无论是人力、财力还是时间，都无法与强大的房地产开发商相比。鉴于此，对消费者正常的、客观的就所购商品的生产者、经营者、销售者的评价、批评，法律应当予以保护。
虽然一审、二审法院皆认定被告的行为不具有违法性，是一般人的正常反应，但在二审判决书中明确指出了被告到原告售楼处门口拉条幅的行为过激，方法欠妥，不宜提倡，充分体现了裁判文书的导向作用，这也是本案所彰显的价值所在。