厦门地铁4号线规划为岛外环湾快线，自西向东依次串联海沧、集美、同安、翔安岛外四区，是唯一覆盖厦门岛外四区全域的地铁线路。该线路全长约71.23km，共设站18座，设计运行时速120公里，是目前厦门地铁系统中“跑得最快”的线路。地铁4号线起于海沧嵩屿码头、沿着海沧CBD南部居住区及大观岩南侧边缘，途经临港新城、马銮湾新城、灌口镇、后溪镇、北站片区、同安新城、翔安南部新城和空港新城，终于翔安机场站，将岛外各大组团与厦门北站、翔安新机场两大陆运、空港交通枢纽衔接起来。截至目前，4号线全线土建工程10个车站已开工9个，13个区间已开工11个，区间掘进35.1%。本专题将以地铁4号线各站点为研究对象，结合站点所在区域的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面公共配套条件，进行房地产市场价值研判。 嵩屿码头站 一、本站位置及所在片区分析 嵩屿码头站区位图 嵩屿码头站为地铁4号线起始站点，隶属海沧区嵩屿街道。站点位于海沧区嵩屿码头，建港路与海沧大道交叉口北侧，居海沧南部新城南端，北侧为未来海岸居住区，南部为集装箱港区，周边配套设施较为薄弱，城市功能以居住、旅游客运、物流服务为主，城市建成形态为港区、码头、公园、住宅区。 嵩屿码头站配套示意图 二、交通及周边人居环境分析 01 交通条件分析 站点周边汇集码头、道路、地铁三大交通系统，打造出全方位交通体系：南海路站为地铁4号线的起始站，海沧大道、建港路、嵩屿南路等交通干道在站点周边交汇，构成了便捷的出行网络，公共交通便捷。驱车沿海沧大道北行，可到达海沧湖片区、海沧生活区、马青路沿线区域；沿建港路西行，可到达海沧保税港区、锦里村、囷瑶村、角美龙池等地。 嵩屿码头 就公交系统来看，嵩屿公交场站为海沧公交系统的总站、多条公交线路的始发站，搭乘805、827、842等线路可实现20分钟进岛，并畅行包括马銮湾新城、东孚街道、南部新城、临港新城在内的海沧全区以及漳州角美。站点东侧500米处为嵩屿码头，厦门轮渡公司已开通嵩屿客运码头至鼓浪屿内厝澳码头和厦门岛内第一码头的海上公交路线、旅游路线，服务于区域居民与来厦游客。 人居环境分析 01 教育配套 站点所在区域内教育配套主要分布在北侧未来海岸居住社区周边，已形成幼儿园到高中的一站式教育配套。幼儿教育方面，拥有兴港幼儿园（分园）、未来之星幼儿园、未来之星幼儿园浪琴湾分园、未来之星蓝月湾分园等多所幼儿教育机构；基础教育方面，北师大系教育配套是本区域教育资源的一大亮点，包含北京师范大学厦门海沧附属学校京口校区、厦门外国语学校海沧校区（高中部）。 厦门外国语学校海沧校区（高中部） 02 商业配套 本站点北侧1公里处未来海岸居住社区内坐落着阿罗海城市广场，这是海沧南部新城乃至海沧全区最大的商业综合体，此外，未来海岸大型居住社区周边还分布有众多底商、沿街商铺，涵盖元初食品、百果园、向阳坊、闽篮生鲜超市等连锁商业，以及便利店、烘焙甜品、美容美发美体等商铺一应俱全，对居民日常生活消费需求实现全覆盖。值得一提的是，紧邻嵩屿码头的Good9Space咖啡馆已成为海沧区又一新晋的网红目的地，凭借小清新地中海式的装修风格，远眺海沧湾、鼓浪屿美景的地理位置、潮流时尚的室内空间，吸引着越来越多年轻人前往“打卡”、消费。另外，本区的酒店布局值得一提。五星级酒店——厦门海旅温德姆至尊酒店坐落于码头北侧，除此之外，嵩屿码头南侧还坐落着海景亚朵酒店、赫柏酒店、希岸·轻雅酒店、厦门沐青枫外海雅墅别墅等多家精品商务酒店、度假休闲民宿，为游客、商旅人士提供住宿服务。 厦门海旅温德姆至尊酒店 03 医疗配套 站点周边暂无大型综合性医疗机构，医疗卫生服务主要由海沧区嵩屿街道社区卫生服务中心，以及未来海岸居住社区周围分布的私人内科、外科诊所提供。海沧区嵩屿街道社区卫生服务中心位于海沧区嵩屿南二路118号，与站点相距500米左右，建筑面积约3467平方米，为“全国示范社区卫生服务中心”，是一所集医疗、预防、保健、康复、健康教育、计划生育指导“六位一体”的社区卫生服务机构，下设全科、中医、妇女儿童保健、口腔保健、康复室、针灸理疗等多个基础科室，可为片区内居民提供基本医疗和基本公共卫生服务。 海沧区嵩屿街道社区卫生服务中心 04 康体休闲配套 距站点一公里处的京口岩山上坐落大岩山，与蔡尖尾山、未来海岸的“大观山”和海沧大桥桥头的大坪山同为文圃山脉的诸峰。山上设有登山步道供人游览，山中坐落宋代古迹云塔寺及大观岩寺、云塔书院、南海观音阁等系列景点。 站点临近带状海滨公园——海沧湾公园的终点。海沧湾公园是一座集休闲、健身、娱乐于一体的综合性公园。园区内设有彩石路、木栈道、水帘广场、石阵广场、书法碑文等富有海洋文化和闽南特色文化的景观，吸引了许多游客前往游览，公园中段是观看日出的胜地，也是海沧热门的打卡景点，亦成为站点周边片区的居民一处休闲健身、放松身心的好去处。 海沧湾公园 三、房地产市场分析 本站点片区内的商品住宅以未来海岸系为主，除此之外，还有未来海岸系列的云樽、凌波、蓝屿山水家园等零星小区，以及部分小型开发商建设的小区。未来海岸居住社区位于站点西北侧，是嵩屿码头片区内规模最大的商品住宅群落。社区内有水云湾、蓝月湾、浪琴湾、鹭景湾、碧海湾共五个独立封闭小区，社区总户数约7500户，规划总人口达20000余人，现实际入住人口近万人，属于片区内人口密度最高之住宅区。从二手房售价来看，未来海岸系产品由海投集团打造，品质、设计、物业、绿化等方面均较有保障，因此售价较周边的其他住宅项目高，蓝月湾、浪琴湾、水云湾三大住宅区均价约31000-33000元/平方米。直面海岸的鹭景湾为临海纯别墅小区，户型主打联排别墅与叠加别墅，在整个未来海岸居住区内均价最高，达43000元/平方米。其中，叠加别墅总价在600-900万元之间，联排别墅总价在900-1200万元之间。其余零星的非品牌的小区售价相对较低，均价约26000-30000元/平方米不等，个别建成时间早、无配备电梯的旧小区售价低至24000元/平方米。 南海路站与临港新城站 一、本站位置及所在片区分析 南海路站 南海路站位于海沧区海景中路与海景路交叉口西南侧。站点西侧为未开发的自然村，东侧为厦门进出口加工区、海沧湖、体育中心居住区，南侧为海沧玻璃工业园、北侧为翔鹭石化厂区及渐美村。 南海路站与临港新城站区位图 临港新城站 海沧临港新城站位于海沧区西南部，角嵩路与南海三路交叉口西北侧。站点西侧为临港新城已建成区（住宅区、商业区）与龟山公园（规划中），南侧为临港新城待建设用地，东面为温厝村及部分工业区，北侧为村落。整体来看，站点周边建成区规模尚小，被城中村与工业区所环绕。 南海路站与临港新城站配套示意图 二、交通及周边人居环境分析 01 交通条件分析 南海路站 海景北路、海景中路、海景南路等多条园区道路构成了站点所在区域的主要交通干道骨架，可畅行整个进出口加工区。沿海景路北行可联通南海三路，到达海沧体育中心。公共交通方面，站点周边有海景路口、海景东路两个公交站点，但途径的线路较少，只有823、847、847路三条，承担站点与海沧南部新城、海沧西与厦门岛的交通通行职能，交通辐射范围有限，未来通达度有待提高。 港新城站 海沧新城临港片区目前已经形成了以横向的马青路、角嵩路，纵向的海新路、三都路为主的“两横两纵”骨架路网，并通过马青路、角嵩路无缝对接厦门岛及海沧南部生活区。厦门地铁4号线起于嵩屿码头，呈西南-东北走势穿过海沧新城临港片区，并在片区内设站点临港新城站。 02 人居环境分析 01 教育配套 南海路站 站点东侧分布着外国语系、北师大系两大阵营的教育资源，周边现有海沧区建美学校、北京师范大学厦门海沧附属学校、厦门外国语学校海沧附属学校（体育中心校区）、体育中心小学等学校。 其中，北京师范大学厦门海沧附属学校创建于2003年，是由海沧区政府与北京师范大学联合创办的一所九年一贯制学校。该学校中考成绩连续九年位居海沧区第一、厦门市前列,获得教育部名师工程实验基地、福建省实施素质教育先进学校、厦门市文明学校等多项殊荣，办学成果优异。 厦门外国语学校海沧附属学校（体育中心校区） 临港新城站 站点所在的临港新城已完成科技系、华中师大系两大品牌教育资源布局，建有华中师范大学附属小学、华中师范大学厦门海沧附属中学、科技第一幼儿园（原临港幼儿园）、科技第二幼儿园，未来还将建设科技第三幼儿园，上述四所学校均已建成招生，形成了完整的一站式教育链条。 厦门市海沧区第一科技幼儿园其中，华中师范大学厦门海沧附属小学是由海沧区政府和华中师范大学双方合作创办的一所公办小学，占地40余亩，现有22个教学班；华中师范大学厦门海沧附属中学是海沧区政府与华中师范大学合办的一所公办初级中学，占地面积91亩，规划建设60个班。这两所学校依托华中师范大学优质的教育资源、师资力量、课程体系及管理优势，办学成果可圈可点。 02 商业配套 南海路站 站点周边商业氛围相对有限。大型滨水商业综合体阿罗海城市广场与社区型商业中心阿罗海购物中心分别位于南海路站东北侧与东南侧5公里处。阿罗海城市广场项目地处海沧区新城行政中心，毗邻海沧湖、海沧行政中心、海沧CBD和体育中心，风景秀美，交通便利，是厦门首个将购物中心与湖、海、岛景观融为一体的大型亲水休闲体验式购物中心，聚合娱乐、文化、餐饮、教育、休闲购物等商业业态。 临港新城站 站点周边商业氛围相对有限。位居临港新城的新项目——海投临港大厦目前正在建设，项目总建筑面积约5.7万平方米，将建设一座集商业、普通商务办公、企业办公等功能为一体的城市综合体。 03 医疗配套 南海路站南海路站周边暂无大型综合性医疗配套，但可与海沧南部新城共享医疗配套，站点距海沧医院、海沧妇幼保健院3.5公里，距离马銮湾新城的三级甲等综合性医院——长庚医院约7.5公里。 临港新城站 临港新城的医疗设施配套目前正稳步推进，在临港新城站西侧1公里处、石囷路西侧、石囷南路南侧将建设海沧区体量最大的社区卫生服务中心——临港新城社区健康服务中心。该中心总建筑面积1.7万平方米，科室包含全科、儿科、口腔科、中医馆等多个门诊，打造集医疗、急救、保健、养老为一体的社区卫生服务中心，拟配套康复床位100张，预计2020年9月份投入使用。近期，海沧还将推进省妇幼保健院海沧分院的前期工作，项目预计投资约5亿元，未来可提供床位500张，将进一步提升临港新城的医疗服务水平。 康体休闲配套 南海路站 海沧体育中心位于兴港路东侧、内湖月湾区西侧，总用地面积近10公顷，配备有“两场一馆”，内设篮球馆、门球馆的多功能室内综合馆；配备有国家级专业赛事标准跳水池与比赛池的游泳跳水馆、真草足球草坪、标准田径跑道、万人观众席的双顶棚体育场，是服务于整个海沧区居民的文体休闲设施。 海沧体育中心 位于海沧自贸园区海景路附近的海沧自贸公园是南海路站周边最重要的生态配套，公园占地面积30多公顷，是全国自贸试验区最大滨水带状公园。水、绿、鸟是该公园的三大特色，园内白鹭飞翔，绿草葱葱，各种观花植物、特色植物随处可见，不仅给海沧市民游客提供了休闲娱乐的好去处，也极大地改善了海沧园区从业人员的商务及生活环境。 临港新城站 片区西侧有全国重点文物保护单位——青礁慈济宫。青礁慈济宫（东宫）是奉祀北宋名医、保生大帝（俗称大道公）吴夲开基神像的庙宇，系厦门市最大的民间信仰场所和重要的历史文化古迹，被广誉为“闽台慈济第一宫”，被列为全国重点文物保护单位、国家4A级旅游景区。景区内建成了主山门、颂典广场、保生堂、圣德堂、历史名医长廊、中药百草园、主轴景观步行道、展示中心及水上餐厅等设施，是一个感受闽南民间文化、保生大帝信仰，以及登山休闲的好去处。 青礁慈济东宫 此外，坐落于海沧街道海沧村、建于清末时期的莲塘别墅位于临港新城南部。莲塘别墅是一座大型的闽南红砖建筑群，被评选为福建省文物保护单位，其精湛砖雕可称福建之最。莲塘别墅内设有祖祠、学堂、居所构成完美的田园聚落，莲花洲四面小河环绕、水塘、水面种满莲花，充满诗情画意。 莲塘别墅 位于临港新城西北侧，青礁慈济宫东南侧的大型市级综合性公园——龟山公园正在建设中，将打造成一个提供闽台根亲文化交流与展示、休闲游憩、绿道健身、科普教育等功能于一体的市级综合性公园，将成为城区核心绿肺、临港新城的后花园。 三、房地产市场分析 南海路站 南海路站周边的商品住宅主要沿海沧湖西南岸分布，主要楼盘有水岸名筑、禹洲领海、禹洲华侨金海岸、未来水岸蓝水郡、未来橙堡、天籁、禹洲尊海、中骏天峰等。该区域楼盘年限都在10年以内，属于次新级别楼盘，售价在30000-40000元/平方米之间。天籁、禹洲尊海、中骏天峰三个小区因占据沿湖第一排的黄金位置，因而均价较高，在40000元/平方米以上。其中，中骏集团天字号产品——中骏天峰坐拥湖海双景，均为150-200平方米的大户型住宅产品，售价高达56000元/平方米。本区域商品住宅整体均价略高于海沧生活区、海沧湖北岸居住区，与海沧大道居住区持平。不过，待今年底地铁2号线通车之后，本区域房产均价或将被地铁口沿线楼盘超越。 临港新城站 海投、招商分别于2016-2017年间陆续落子临港新城，目前临港新城内楼盘有海投自贸城（在售）、海投·自贸国际（未开盘）、海投·自贸天际（未开盘）、招商·公园壹号（预计2019年12月开盘）。其中，海投·自贸城为目前临港新城内唯一在售楼盘，于今年4月底开盘，项目已实景呈现，售价24000元/平起，主力为57-100平方米的一房至三房产品。刚需户型、低总价、国企品质等几大因素对消费者可产生一定吸引力。临港新城内的两个纯新盘——海投H2016P03地块项目、海投H2017P03地块项目，其案名分别定为“海投·自贸国际”、“海投·自贸天际”。与海投·自贸城相似，上述两大项目均属于海投在临港片区独有的“自贸系”产品。虽然两个项目地价成本都不低，但这两个全新的项目未来在产品定位上或偏向刚需客群。 招商H2016P02地块已公布案名，将建设招商蛇口旗下「TOP系」新作——招商公园壹号，社区内将规划近千平的童真大场地、有14处运动功能区的运动花园等六处园林设计，未来将打造成区域内标杆型住宅项目。 此外，厦门市重点工程、保障性住房项目——雍厝公寓位于临港新城站南侧。雍厝公寓是产业园区公共租赁房项目，总用地3.8公顷，总建筑面积18万平方米，社区规划商业、生鲜超市、便利店、幼儿园等配套设施，建成后将提供3120套保障房，旨在保障海沧信息产业园区内职工的住房需求，为吸引和稳定初、中级人才创造基础条件。据悉，该项目计划于2020年9月前实现竣工。 未来，临港新城内将形成以商品住宅为主、保障性住房为辅的多层次居住体系，满足临港新城片区内产业人口、居住人口的多样性居住需求。 优质内容推荐 天津中心城区2地块调规增加15万㎡居住用地 保定深圳园“中央公园”建设项目获行政许可 包头市六所初中成为包一中“优质生源基地”