2020年8月，住房和城乡建设部会同中央网信办等6部门印发指导意见，提出加快推进基于信息化、数字化、智能化的新型城市基础设施建设（以下简称“新城建”），以“新城建”对接“新基建”，引领城市转型升级，推进城市现代化。这也是“新城建”概念首次被提出。 2020年10月，住建部在重庆、福州、济南等16个城市开展首批新型城市基础设施建设试点，2021年增加天津、烟台、温州、长沙、常德为试点城市。 烟台推出“新城建”三年行动计划 为深入贯彻住房和城乡建设部等七部委《关于加快推进新型城市基础设施建设的指导意见》（建改发〔2020〕73号）、《住房和城乡建设部办公厅关于开展新型城市基础设施建设试点工作的函》（建办改发函〔2021〕308号）工作要求，加快构建“1＋233”工作体系和“12335”中心城区建设格局，加快推进基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设（以下简称“新城建”）。 1月23日，烟台市人民政府办公室印发了《烟台市新型城市基础设施建设试点实施方案和三年行动计划》（烟政办发〔2022〕1号）。 《试点实施方案和三年行动计划》指出，按照“一年有突破、三年见成效、五年成体系”目标要求，我市将全面推进“1+2+N+1”的“新城建”框架体系建设，即着力打造一个城市数字底座“城市信息模型CIM基础平台”，建设城市信息模型（CIM）基础平台，构建城市级CIM标准体系，全面推进CIM+平台建设和应用。 建设“城市运行管理服务”、“一体化数字住建综合管理服务”两大应用平台，实施智能化市政基础设施建设和改造，建设城市运行监测系统，开展城市管理重点领域智能化改造，完善提升城市综合管理服务系统，强化建筑施工、房地产市场、物业管理智慧化监管体系建设。 拓展N个应用场景，在智慧市政、智慧供水、智慧燃气、智慧供热、智慧排水、智慧防汛、违建治理监控、智慧工地、智慧物业、智慧房产、城市体检、工程消防、城建档案、建筑垃圾资源化利用等领域开展应用。 构建一个全产业链条的绿色建造产业体系，系统开展绿色建造产业研究，编制烟台市绿色建造产业发展专项规划，研究制定烟台市绿色建造产业发展路径与扶持政策，高标准打造绿色建造产业集聚区。 按照《试点实施方案和三年行动计划》的工作目标，至2023年底，我市将建成一批具有良好示范效应的“新城建”工程项目，提升城市基础设施智能化水平，着力推进城市建设、运行、管理智能化建设，初步实现城市运行管理“一网统管”；至2025年底，核心技术自主可控、产业链高效安全、产业生态循环畅通的“新城建”全产业链体系基本形成，为拉动新一轮经济增长提供强大动能，高质量输出一批全国领先的新城建“烟台方案”，努力打造为全国新型城市基础设施建设标杆城市。 什么是“新型基础设施”？ 全面推进城市信息模型（CIM）平台建设、实施智能化市政基础设施建设和改造、协调发展智慧城市与智能网联汽车、加快推进智慧社区建设、推动智能建造与建筑工业化协同发展、推进城市综合管理服务平台建设、建设智能化城市安全管理平台。 了解“新城建”，需要先明白什么是新型基础设施。房宝宝在发改委官网查到了对于“新型基础设施”的相关解读。目前来看，新型基础设施主要包括3个方面内容： 一是信息基础设施。主要是指基于新一代信息技术演化生成的基础设施，比如，以5G、物联网、工业互联网、卫星互联网为代表的通信网络基础设施，以人工智能、云计算、区块链等为代表的新技术基础设施，以数据中心、智能计算中心为代表的算力基础设施等。 二是融合基础设施。主要是指深度应用互联网、大数据、人工智能等技术，支撑传统基础设施转型升级，进而形成的融合基础设施，比如，智能交通基础设施、智慧能源基础设施等。 三是创新基础设施。主要是指支撑科学研究、技术开发、产品研制的具有公益属性的基础设施，比如，重大科技基础设施、科教基础设施、产业技术创新基础设施等。 为什么要推进“新城建”？ 今年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议在北京召开。住建部表示，2022年要重点要抓好六方面的工作，其中第三方面是实施城市更新行动，主要内容为： 将实施城市更新行动作为推动城市高质量发展的重大战略举措，健全体系、优化布局、完善功能、管控底线、提升品质、提高效能、转变方式。 在设区市全面开展城市体检评估。指导各地制定和实施城市更新规划，有计划有步骤推进各项任务。 组织推进燃气等城市管道老化更新改造重大工程。编制城乡历史文化保护传承体系规划纲要。推动城市建设适老化转型，大力推进新型城市基础设施建设。 加强城市治理，构建全国城市运行管理服务平台“一张网”，建立部、省、市城市管理工作体系，建立超大特大城市治理风险防控机制。 可见，推进新型城市基础设施建设是实施城市更新的重要手段之一。城市更新作为一个永续过程，是城市实现可持续发展的必由之路。 铁路、公路、机场、桥梁……这些被统称为“铁公机”的传统基建项目，适应的也是传统的经济发展模式，比如烟台目前正在建设的快速路项目。 时至今日，它们并没有被淘汰，但在投资上，已经接近饱和。 要满足新的经济发展模式和全社会更高效运作的需求，新一代基础设施建设势在必行。 2021年11月，烟台也入选了全国第一批城市更新试点，为期两年，将开展城市更新工作。 烟台作为一个人口700多万的新二线城市，是全国首批14个沿海开放城市之一，也是山东新旧动能转换综合试验区“三核”之一。 巨大变化带来经济社会发展的同时，也给城市安全、交通运行、环境保护、公共服务等带来了严峻挑战。 老城区内居住类地段的新老问题不断交织叠加，基础设施匮乏、环境品质下降等问题给居民带了诸多负面影响，也成为建设国际化滨海城市难啃的“硬骨头”。 但是，传统的“大拆大建”已经被叫停，而新型基础设施的建设可以系统推进城市有机更新和老旧小区改造。 再者，从新型基础设施建设几个方面来看，5G基站、人工智能与工业互联网听起来可能和房地产的关系相对较远，但是运用到实际生活中，却能够颠覆目前我们对房地产一些认知。 一方面，新能源汽车充电桩的普及，其实也能起到一定平抑房价的作用。为什么这么说？ 通过新型基础设施建设，建立新能源汽车充电桩，统一充电设施，可以解决新能源汽车充电难的问题。 新能源汽车充电站 新能源汽车的使用成本其实比较燃油车要低很多，这样会让更多人愿意去更远的地方居住而开车上下班（在解决大堵车的前提下，大数据的应用有望缓解这个问题），这样对于中心城市和中心区域具有一定疏散作用，房价也不会因为过度的供不应求而高不可攀了。 另一方面，大数据和人工智能的应用将会使得房地产的运作更加智慧化。 我们现在用很多东西，小区内的高压水泵、消防栓、配电箱、燃气等，都可以安装感知设备，实时监测运行情况，一旦出现异常可以及时预警。 5G技术与物联网技术结合，在交通、社区、安保等方面可以发挥巨大作用，比如说现在的门禁系统、电梯控制、公共区域的电灯控制、动线指引等都能够通过大数据来提高其运作效率。 烟台老旧小区改造中安装的智能门禁系统 还可以通过app在线缴纳物业费，查询社医保、公积金等，这样一来，业主们生活更加便利。 所以，虽然以后不会再以房地产来刺激经济，但并不代表新型基础设施建设跟房地产没有关系。新型基础设施建设仍然会在很多方面影响房地产。 大有可为！烟台发力“新城建” 其实早在《烟台市新型城市基础设施建设试点实施方案和三年行动计划》印发之前，烟台就确定了多项试点工作拟在“十四五”期间推进，也有一些可观可感的项目落地见效。 01 智慧交通，烟台在创新 在智慧城市的发展趋势下，智慧交通作为烟台智慧城市中公共服务体系的重要组成部分，正在快速地发展。 举例来说，最近，烟台23路大容量纯电动空调公交车开始运行，车辆安装了新车安装驾驶行为分析管理系统、智能轮胎监测系统、车道偏离、防碰撞预警系统及门开制动功能、一键自爆装置等，驾驶更安全； 烟台公交集团对目前已投入使用的160余个智能电子站牌进行功能升级，在原有实时信息服务基础上，增加了车辆到站时间预测功能； 下一步，烟台公交集团还将继续探索研究车厢拥挤度查询等可行性，为市民提供更多便民服务功能。 按照规划，烟台市的智慧交通管理服务系统也将于2022年完成建设，可以大大降低交通事故和交通拥堵出现的几率。 去年10月份发布的烟台市“十四五”综合交通运输发展规划中提到：要积极推进BIM技术在公路工程建设管理中的应用，同步考虑将高铁站点与城市轨道交通站点进行空间整合，以烟台南站为试点，打造TOD+5G智慧站台。 以烟台港为主体，推进港区5G建设和应用，实现智能导引、精确停车、集装箱自动装卸等无人化作业，建设智能化无人码头。 依托高速公路新改建项目，研究推进建设融智能停车、能源补给、救援维护于一体的智慧服务区。 同时，构建综合交通大数据中心以及综合客运共享平台，推动“互联网+”高效物流新模式和综合交通运输大数据的应用。 这些均是烟台在“新城建”领域的探索和应用。 02 “新城建”加速！两个5G大数据中心项目来袭 在国家大力发展“新城建”的浪潮下，数据中心等算力基础设施建设成为重中之重。最新发布的“十四五规划”明确提出系统布局新型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。 “十四五”期间，烟台也将全面推进5G网络部署与规模组网，推动公共资源向5G基站免费开放，打造具有烟台特色的5G产业集群，到2025年实现5G市域全覆盖，打造数字经济聚集地和新型智慧城市建设标杆。 目前，烟台着力打造了万华5G+智慧工厂、5G+工业互联网平台、三山岛金矿5G智慧矿山、“耕海一号”5G+海洋牧场等20余项具有示范性、可复制的5G应用场景，并于2020年启动了烟台5G大数据中心建设工作，助推工业互联网牵引烟台制造提质升级，该项目被列入2021年山东省新基建重点项目。 2021年5月，中国移动5G大数据中心项目规划建筑方案在烟台市自然资源和规划局网站公示，项目位于莱山区金滩东路南侧、市档案馆西侧，规划总建筑面积36277平方米。 鸟瞰图 位置图 1月7日，烟台清泉实业有限公司智慧供热5G大数据中心项目《建设工程规划许可证》核发批前公示，项目位于莱山区成龙线北侧、轸格庄立交桥东南，规划建筑面积2622平方米。 鸟瞰图 平面图 智慧供热是烟台“新城建”三年行动计划中，拓展的N个场景之一，公示的速度之快，也体现了烟台加快推动新型智慧城市建设的决心。 03 智慧社区有典范，烟台美好社区试点方案公布 2021年11月，山东省发布了《关于公布2022年城镇老旧小区改造计划的通知》，烟台共确定120个项目（393个小区）进行老旧小区改造，涉及居民77344户，楼栋数1971个，改造面积649.65万平米。 毋庸置疑，在烟台城市更新的步伐里，老旧小区改造将承担更多的使命。 近日，烟台市住建局正式引发了《烟台市美好社区创建试点工作方案》(以下简称《方案》)，提出结合实施城市更新行动和老旧小区改造，建设改造一批满足功能完善、环境优美、出行便捷、绿色低碳、安全韧性、智慧治理六大宜居标准的城市社区。 按照《方案》，烟台市美好社区创建工作将分试点启动、增点扩面、全面推广“三步走”，结合2005年年底前建成的城镇老旧小区改造，我市将选择一批具备一定基础和实施条件的项目创建市级试点。 阶段目标 2022年，市级在中心城区先行创建10个试点社区；到2024年，完成市级创建20个试点社区，并建立完善指标体系，形成一批美好社区典型范例，形成可复制可推广的烟台经验。2025年开始，全面复制推广，裂变效应显现，夯实美好城市、精致城市、人文城市发展基础，有力支撑宜业宜居宜游现代化国际滨海城市建设。 主要任务 此次《方案》对美好社区创建试点的主要任务进行了界定。未来，烟台美好社区创建试点将逐步完善社区功能，打造优美环境，实现便捷出行，坚持绿色低碳，提升安全韧性，推行智慧治理。 一、完善社区功能方面：《方案》要求，坚持“里子”“面子”并重，补齐基础设施短板，提升公共服务质量，构建完整生活服务圈，打通服务居民“最后一公里”。通过开展城市体检、建立CIM平台等方式，统筹做好架空线缆入地、破损管道更新、雨污分流改造、水电暖分户改造及消火栓安装等基础设施建设改造。整合社区公共用房和公共服务资源，统筹建设布局合理、功能完备、互联互通的党群服务中心。支持改造或建设集公共服务、教育、医疗、养老、家政、健身、文化、公益等于一体的社区服务综合体；构建基本公共服务、便民利民服务、志愿互助服务有效衔接的社区服务体系；引进各类专业化、社会化服务机构，高质量配置康养教育、医疗卫生、便民服务、综合商超、社区食堂等基本公共服务设施，引入优质生活服务供应商，发展O2O等社区商业新模式，建立一刻钟社区生活服务圈。 二、打造优美环境方面：以缔造美好人居、塑造幸福生活为目标,建立居住环境整洁、建筑风貌焕新、绿地公园串联、游乐场所共享的优美环境。依法拆除社区内私搭乱建、外探阳台等违建设施，恢复建筑原貌，美化沿街立面，对社区建筑实施高标准设计和修缮改造。利用社区边角地、废弃地、闲置地，改造建设“口袋公园”“袖珍公园”和富有个性化、泛在化特色的公共绿地空间。引入智慧照明系统，推进节能照明系统建设。结合社区周边整体环境、景观特点，充分挖掘社区人文历史，突出文化内涵，营造丰富多彩的社区交往空间。增强居民对美好社区的归属感和荣誉感。 三、实现便捷出行方面：以完整交通、便捷出行为目标，规划建设公交场站、公交站亭等公共交通设施，盘活区内道路资源，畅通社区“微循环”，恢复支路“毛细血管”功能。构建停车方便、交通顺畅、适老适幼的社区微循环交通出行体系，为社区居民出行、应急救援等创造安全、畅通的交通环境。满足绿色低碳出行新要求，利用社区拆违及公共空间，统筹布局社区停车空间，完善新能源汽车和电动自行车充电设施供给，探索智慧停车新模式。对小区无障碍及适老适幼设施进行补充和修缮，鼓励既有住宅加装电梯。 四、坚持绿色低碳方面：实施绿色建设、绿色能源、绿色运维等全维度、全过程绿色低碳行动，打造“四类社区”。实施既有居住建筑节能改造。在拆改更新类及规划新建类社区新建的公共建筑优先推广应用超低能耗、近零能耗、被动房、智慧能源节能等新技术和新产品，打造绿色社区。加强建筑垃圾资源化利用，在社区改造过程中优先选用建筑垃圾资源化利用产品。完善社区垃圾分类体系，促进垃圾分类和资源回收“两网融合”，打造花园式无废社区。构建分类分级资源循环利用系统，推进雨水和中水资源化利用，打造海绵社区和节水社区。 五、提升安全韧性方面：构建风险预警、风险防控、秩序平衡、危机服务等全周期管理社区韧性体系，打造内外资源链接、有效抵御灾害与风险，并拥有较强恢复力的韧性社区。建立健全社区联防、联训、联动的工作机制，实现突发事件零延时预警和应急救援。建设社区智能安防设施及系统，推广数字身份识别管理，构建无盲区安全防护网，实现试点社区智慧安防全覆盖。 六、推行智慧治理方面：聚焦数字化赋能，建立完善社区物业信息系统和社区智慧服务平台，优化提升社区智慧治理水平。围绕打造“幸福家园”党建品牌，营造管理有序、服务完善、治安良好、邻里和睦的社区氛围。引入专业物业服务机构，鼓励物业利用经营用房提供房屋租赁、O2O等增值服务，打造标准化、智能化、多样化的智慧物业管理服务平台，实现社区综合治理与物业服务的全生命周期、全过程跟踪、全部门协同、全项目管控。 试点选取标准 原则上以0.5-1.2万人口规模的居住社区为基本实施单元，以居民步行5-10分钟到达幼儿园、老年服务站等社区基本公共服务设施为目标，以城市路网、自然地形地貌和现状居住小区为基础，与社区居委会和物业服务范围紧密对接，因地制宜合理确定美好社区创建试点规模。 此次试点类型上主要包括三种类型： 1、综合提升类。针对整体建筑质量与环境品质较好，但离“美好社区”要求还有差距的存量老旧社区，主要以“补短板”的方式，在对基础设施全面改造提升的基础上，灵活采取补建、购置、置换、租赁、改造等方式配建相关公共服务设施，整合引进各种运营资源，增补优质公共服务内容，实现社区环境、公共服务和综合治理的全面提升，重塑社区生活圈活力。 2、拆改更新类。针对新老建筑混杂的社区，实施城镇老旧小区改造与片区联动更新相结合，系统性开展功能与业态植入，保留部分参考“综合提升类”方式。同时，在充分征求群众意愿的基础上，将不适宜安全居住的C、D级危旧楼房及达不到抗震设防要求的老旧房屋拆除，利用腾退空间增补公共服务设施短板。通过统一的“线上”社区智慧服务平台，叠加邻里中心和公共服务空间等“线下”设施，实现线上线下服务设施全社区普惠共享，构建完备的社区生活圈。 3、规划新建类。聚焦人口积聚潜力大、公共交通便捷、地上地下空间开发禀赋好的城市发展核心区域，开展规划新建类创建，按照六大宜居指标体系进行高标准系统性打造，立足投资建设运营一体化，全方位探索新文化、新技术、新业态、新模式创新与应用，逐步形成“引领型”的美好社区规划建设标准体系，打造创建美好社区的示范标杆。 在试点条件层面，《方案》做了明确界定：试点社区须有坚强有力的基层党组织，建立街道（社区）党建引领下的居委会、业主委员会、环境和物业管理委员会、物业企业等多主体参与的社区管理和舆情调控机制，健全社区管理模式、管理规约及业主议事规则，综合治理体系完备；符合住建部有关规定，采取可持续、小规模、渐进式和微改造等城市更新改造方式；按照相关规定完成拆违、沿街阳台外探部位整改，并就社区空闲公共空间、小棚利用等内容与全体业主达成一致意见。以上条件申报期间暂无法达到的，需由项目所在区政府（管委）出具承诺函，逐一明确未达标内容具体完成时限。 实施程序方面，分为项目申报、试点确定、编制方案、组织实施、验收评估五步：各区政府（管委）作为美好社区试点项目创建主体，按照先体检后更新的原则，在深入开展城市“体检”、拟更新区片（单元）评估、策划等工作基础上，结合创建指标体系对辖区范围内申报的项目进行初审后，组织开展项目申报工作。创建方案经试点项目所在区政府（管委）及专家委员会审核同意后，组织专家审核通过后确定试点项目名单。试点项目确定后，由实施主体负责创建方案、设计方案编制及手续办理等前期工作。项目实施单位按程序办理基本建设手续，科学制定施工方案，合理把控工期计划，严格质量安全管理，结合实际、阶梯式推动各项创建指标落地，确保一次改建到位。对如期完成规划建设目标、符合创建指标体系的试点，由区市政府（管委）组织相关部门、单位和专家委员会进行联合验收。验收通过后，区政府（管委）向市指挥部办公室提交评估申请报告，由办公室组织专家委员会按照美好社区创建指标体系进行实地核查评估，经评估达标的创建项目，由办公室按程序报市城市更新行动指挥部同意后，予以正式公布。 在美好社区建设的方案中，我们可以看到，智慧照明系统、智慧停车系统、智慧能源节能、智慧安防、智慧等场景的新技术应用。 “新城建”发展的另外一个重点就是智慧社区，在烟台很多老旧小区将迎来新一轮的智慧社区改造。 结语 在行业遭遇发展瓶颈期的背景下，城市更新带来的十万亿级的发展空间或成为新的破局者。除此之外，“优质土地便宜拿”也是吸引众多房企加入的重要原因。 因此在房地产增量市场“天花板”已出现见顶的迹象下，城市更新将成为寻找业绩增长点的新赛道。 当然，城市更新暂时代替不了房地产。 在维稳的前提下，虽然官方的定向宽松还会继续，如降息支持房地产企业融资、刚需和首改购房者，但总体还是以稳为主、出头必究，防止大起大落。