想和大家分享一个真实的案例 海悦云天36㎡小户型，市场成交价110万+，因为业主急卖，全款100万可以拿下，出租5年，5年后出售收益大概能有20%以上 5年20%收益的判断依据主要有三点： 一是这个户型自2020年以来，成交价几乎就没跌过 之所以以2020年作为始发日期 是因为疫情是从2019年12月开始、2020年进入爆发期的 从2020年至今，不少房子都因为疫情原因导致了不同程度的下跌 但这个户型从2020年至今，房价始终没有过太大波动 甚至成交价始终都稳定在一个区间 本质上就能说明这个房子是具备抗风险属性的 究其原因 学区、地段、交通 这个房子一样都不拉 二是这个房子能稳定收租 新香洲的小房子有多抢手，租过的人都知道 在房价已经不具备普遍暴涨可能的年代 租金一定是衡量房子能否持续持有的标准之一 别看每年只有2-3%的租金收益 在整体利率持续走低的当下，足够跑赢不少保本理财收益 三是看得见的价差利润 房子市场成交价110万+ 因为急卖所以100万处理 假设珠海没有3年限售，转手就能赚10% 如果你问什么是保守的投资方式 我想大抵就是长这样的 当然，这套方法同样适用于其他二手房 尤其在这个房价已经不具备疯涨可能的年代 一套房价稳定、可以稳稳收租、还有利差可图的房子 大概还是蛮香的 可这样的房子实际该怎么判断呢？ 不妨听我说说 第一，如何判断房价是否稳定 前面提到，我们可以通过回顾2020年至今的房价走势进行判断 处在动荡期内，流动性不低、且房价波动不大的 基本就可以贴上“价格稳定”的标签 不止要看挂盘价 更要看市场成交价 看看买房人在不同时期，愿意支付多少钱去买这个房子 比如我个人比较偏爱的中珠九悦 2019年约125㎡的户型成交价大概在420万左右 2020年涨到了437.9万 2021年涨到了460万 2022年回落到455万 虽然2022年的成交价相比2021年回落了5万 但这种1%-2%的波动，也可能是因为装修、楼层、楼栋差异所导致 只要不是大幅波动，基本都可以忽略不计 而从目前的业主挂盘价来看 最便宜的同户型也要去到450万（之前有套410万的急卖笋盘应该是被卖了） 成交价与挂盘价的高度重合，往往会伴随一种情形 除非小区价格崩盘、亦或是有业主着急出售 否则低于450万的同户型，大概率会越来越少 当然啦 相比于房价走势 支撑房价涨跌的背后原因，才是更应该去研究的 是因为学区？还是供需？还别的原因？ 否则，单纯依靠房价变化去判断房价是否稳定 可能永远都触达不到房价增长的底层逻辑 第二，如何判断房子能否稳定收租 通常来说，能否稳定收租取决于两个基本要素 离就业中心更近、离人流聚集点更近 以高新区为例 它作为珠海高新企业与高校最为集中的版块 由于产业与高校本身的天然门槛 使得这个版块不仅天然自带高学历人群 整体收入水平与租金水平也相对偏高 比如凤凰兰亭80来万的34㎡小房子，月租就得2000打底 算下来年收益能到3%左右 相比之下，大面积的租金收益会略低一些 比如前环半岛的保利海上五月花80㎡两房 总价250万左右，租金3300上下，租金收益只有1.6%左右的水平 不算太高，但也说得过去 而且这里还胜在板块前景明朗 从2020年至今，得益于周期性增长与高新区利好加持 这个户型已经涨了18%左右 虽说后期走势目前还不好判断 但只要板块前景看得见、能稳稳的收租 哪怕短期内没有涨幅 我们大概也能有更多耐心，去等待下一波增长周期的来临 相比之下 拱北就是个典型的反面教材 板块内兼顾了成熟的居民配套，以及临近澳门的通勤便利 所以聚集了一众周边上班族与澳门劳工，租房需求也极其旺盛 比如正邦岭秀城的32㎡小房子，总价80万，月租就能去到2300上下 租金收益接近每年3.5% 但说它是反面教材，是因为 这些年拱北房价太拉胯了 还是正邦岭秀城32㎡户型，虽然租金收益不低 但2021年买入的业主，租金没赚到多少，房价就先跌了9万 10% 所以想玩稳定租金流的 务必要提前研究版块过去几年的房价走势 以及尝试预判版块的未来前景 涨不涨没关系，但不跌是底线 毕竟在房价面前，租金真的就只是弟弟 第三，如何判断房子是否有利差可图 说白了 就是判断房子比市场价低多少、转手卖掉能赚多少 具体判断方式可参考第一条，查看挂盘价与历史成交价，以及对板块基本面与前景进行研判 比如，市场价300万的房子，295万算笋吗？ 不能算，前面说过，不同房子有个1-2%波动都是正常且合理的 但如果是市场价300万的房子，卖价270万 那就跑步进场吧 10%的价差，平摊到限售的3年里 等于每年躺赚3.33% 要再算上每年的出租收益 哪怕是大面积，保底收益也能去到4%以上 文章开头提到的那套100万海悦云天小房子 10%的利差，加上每年近3%的租金收益 3年下来总收益更是能达到近20% 这年头什么理财产品可以达到这么高的收益？ 所以 如果有幸遇到市场价9折、甚至更低的房子 但凡房子不太差的 但凡产权是清晰的 但凡过去几年价格都是相对稳定的 但凡可以稳定收租的 但凡板块有前景的 但凡房子没死过人的 但凡业主没有巨额负债的 但凡房子没有做二押三押的 别想了，跑步进场 以上就是我对于“如何买到一套稳稳上涨的房子”的一些看法 方法也就三条 但每一条都得环环相扣 光房价稳定没用 不能稳定出租、没有利差可赚，结果大概率就是平进平出 光稳定出租也不行 房价不稳，没准才刚放租，房价就先跌个10% 只会淘笋？自住还行 投资要是再遇到2020-2022年这种行情，市场价卖不掉，租也租不出去，可能几年下来也就赚个普通理财的收益 也只有三者结合，方能收益最大化 当然，实际运用之前，功课至少得先做足 比如 至少得对板块有相对清晰的认知 在确定意向标的之前，至少得先对竞品进行多轮筛选 否则，再多的理论也是白搭 以上观点仅针对于二手房 新房暂时还不能完全套用 但如果换个角度 二手房是市场的真实反馈 通过二手房数据与对竞品的研判 未来板块内的新房会走出个什么样的行情 大抵也能有些眉目