龙光集团（03380.HK）也陷入了保级梯队。 如果从去年的销售额看，龙光本应该是归入“争冠组”的内房民企。其公布的2021年实现权益合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%，可以说是在当前市场环境下实属难得。 但今年以来，龙光集团一直“不太平”。 1月份，有市场传言称，其存在未披露的美元私募债，规模约20亿-30亿美元。龙光方面随后给予否认。 但不久之后，又爆出其承认担保的私募债不超过10亿美元。这一波“否认又承认”的操作，“吓坏”了资本市场，龙光遭遇股债双杀。 随后，多家评级机构，接连下调龙光的相关评级。 陷入流动性危机的现实也逐步被揭开，龙光也成为了“保级组”的一员。 01 实控人救援“非主流” 3月19日晚，龙光集团在境内的控股公司深圳市龙光控股有限公司，发布关于实际控制人承诺的自愿性公告。 公告称，公司实控人纪海鹏承诺：将以其个人在龙光交通集团有限公司中持有的全部收益权，作为龙光控股在境内所有在证券交易所、或中国银行间市场交易商协会发行的债券和资产证券化产品的还款支持，全力支持龙光控股的债务风险化解工作。 两天前，3月17日，龙光集团召开了一次恳谈会。龙光集团行政总裁赖卓斌在会上承认，对市场和形势的判断过于乐观。 在恳谈会上，龙光表示，在2021年四季度时就感受到了行业面临的压力，但是没想到流动性收缩这么快会落到自己头上，特别是1月份以来，同业风险事件的发生导致民营地产融资环境恶化，公开市场和银行融资均受到较大影响。2022年1月份开始到现在的负面舆情演化速度超出预期，同时，公司销售额大幅度下滑，前期资金计划都在急速改变，经营性现金流也开始恶化。 这是这家深圳房企近期第二次提及遇到流动性危机。 10天前，3月7日晚间，龙光通过龙光控股首次承认了有短期流动性危机。 龙光控股在公告中表示：2022年3月，公司到期及回售期债券，或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模合计52.99亿元。截至目前，公司已通过自有资金兑11.33亿元，后续债券的兑付，公司会通过各种方式积极筹措资金。 02 危机爆发戏剧性 “击穿”龙光的这一危机，起始于年初的一个模糊不清的私募美元债传言。 今年1月，有市场消息称，龙光存在未披露的美元私募债，规模约20亿-30亿美元。随后，龙光集团否认了该传言。不过，旋即又被指在投资者电话会议中，表示其担保的私募债不超过10亿美元。 这一波“否认又承认”的操作更加大了投资者的恐慌，使得龙光遭遇了“股债双杀”。 2月24日，龙光发行的多笔美元债出现暴跌，价格跌至60美分内，多笔国内信用债触发临停。股价方面，仅2月24日、25日两天，龙光集团市值一度跌去31%。 不过，龙光表态拒绝“躺平”。 “没有想过躺平或者逃废债。”赖卓斌在恳谈会上称，公司不是故意不还债，压力确实比较大。目前，龙光成立了风险化解应对小组。在资金盘活和处置方面，赖卓斌介绍，总共有30多个项目可供盘活，预计总共会有150亿元左右增量资金(已扣除融资部分)，实际对应货值达到600亿元。截至目前，龙光集团已成功盘活两个项目，预计可获得10亿元左右。 针对龙光实控人以个人资产支持公司化债等行为，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，以个人资产为还债提供担保或作为承诺，不是主流的做法。但也说明当前企业有积极偿债和化解债务风险的主动性。 中原地产首席分析师卢文曦也认为，类似行为更多的是为了提振投资人的信息，但真正触及解决债务问题，还是需要市场化的方式。 03 瑞银评级降至“沽售” 股债双杀后，龙光的评级被下调。 3月1日，瑞银发布报告指出，龙光集团表外债务可能达580亿至790亿元，即去年6月底报告净负债的1.23倍至1.67倍，将其评级由「中性」降至「沽售」，目标价由5.8港元下调至1.8港元。 资产周转缓慢的城市更新业务，是龙光表外债务庞大的原因。实际上，自2016年以来，龙光“可能在城市更新项目上至少投资了530亿元，如果龙光违约，可能会引发对其他拥有城市更新业务的房企再融资的担忧。”瑞银指出。 瑞银表示，在3月和4月，龙光将有3项境内债券到期或可回售，合计48亿元，占其市值37%，如果评级机构下调评级，公司的10亿美元离岸私人债务可能会提前赎回。 在此种情况下，龙光可能会出售其城市更新项目、高利润项目，如惠州龙光城项目、其香港及新加坡物业资产。不过，“由于城市更新项目的高度不确定性，因其香港项目是和合景泰富合作，而新加坡项目完成之前，发展商不得出售项目股权，因此出售星港业务存在困难。”瑞银认为。 在销售方面，2022年1-2月，龙光合约销售额约为132.1亿元，同比减少52.99%；2021年全年，龙光实现权益合约销售额约为1402亿元，同比增长16.2%。 瑞银表示，基于2021年合同销售额，将龙光集团2021-23年每股盈利预测下调22%-48%，以反映销售、入账和毛利率疲软，并将自去年下半年以来的股息预测削减至零。 04 能否过关看未来3-6个月 穆迪和惠誉也同时下调了龙光的评级。 3月7日，穆迪和惠誉下调龙光评级。穆迪将龙光集团的公司家族评级从“Ba3”下调至“B2”，穆迪对该评级的定义是“缺少理想投资的品质还本付息，或长期内履行合同中其它条款的保证极小”，高级无抵押评级也下调到了“B3”。 而惠誉则将龙光长期外本币发行人评级从“BB-”下调至“B+”，其他细分评级也一并下调，同时所有评级继续列入负面观察。 一天后的3月8日，标普公告称，将龙光集团的长期主体信用评级由“BB-”下调至“B-”；将其担保的美元债券的长期债项评级由“B+”下调至“CCC+”。同时，将所有评级均列入负面信用观察名单。 龙光集团面临着可动用现金大幅减少的重大风险，叠加销售现金生成速度放缓，流动性将面临沉重压力。“龙光集团与金融机构，特别是国内银行的关系或将显著弱化。加之公司当前在资本市场的处境疲软，龙光的主要融资渠道在大幅收窄。”标普指出。 标普表示，随着未来3-6个月债务集中到期，需要评估银行和资本市场信心减弱对公司的影响，是否会引发公司债务提前到期或现金流不可用。 瑞银指出，龙光集团是Top20房企，其流动性问题将对民营房企的流动性产生负面影响。 卢文曦也认为，近期出现流动性危机，基本上是中下游的企业都会遇到的问题。虽然，融资端已经出现松动，但更多是针对头部企业或央企国企，民营房企的流动性得到缓解还需要一些时间。 综合目前市场环境看，“房企经营现在好转还是要寄托于房屋销售市场的回暖，若房屋销售市场不好，那么债务问题再解决，也是没有底气的。至少企业层面看，要把经营情况和资本市场操作积极进行结合，这个非常关键。”严跃进指出。