(央视财经记者李敏)年初，有人说“降价潮”将席卷全国，年中，又有人站出来大胆预测房价将跌破50%，临近年底，救市、还是回暖。成为2014年楼市争论的焦点。一时间，泡沫说、崩盘说、降价说、救市说众说纷纭，这些说法的背后，到底隐藏这什么真相呢？以下记者来到杭州调查的情况。 十月底的房博会，就如同杭州楼市的一面镜子，广场早已变成促销员们的T台秀，优惠、降价、打折广告，一一亮相，促销似乎是拉动销售最有效的“偏方”。 上官剑，已经连续8年参加杭州房博会。今年，由于主办方将场馆缩小了近一半，他们自己的展位只能摆在了过道。这届房博会参展商不仅比以往减少了三分之一，而且，参展的近30家开发商全是杭州本地企业。 乐居杭州公司副主编上官剑在房博会现场告诉我们，在这次的房博会上，参展商们带来了80多个楼盘中，就有20多个楼盘在降价，基本上没有看到涨价的楼盘，更多的是通过降价，以价换量为主。参展的83个楼盘，带来约1.5万套房源，杭州城区占34个，这中间，萧山区有4个，仅余杭区就推出了30个楼盘，这些区域供应量的充足，预示着价格战在所难免。 房产经纪人黎军,已经在杭州做了五年，对拱墅区这片的房源了如指掌。黎军所在的拱墅区和相邻的余杭区，是杭州商品房供应量最大的片区。这个片区对房价最敏感、市场波动也最强烈。 黎军领着记者，来到了门店附近的北海公园楼盘。这里曾经是2014年杭州楼市最吸引眼球的降价楼盘。在北海公园楼盘周边，还有杭州万达广场、宝嘉誉峰等三、四个在建商品房项目。在黎军眼里，北海公园选择调价是迫不得已，因为这个地方新楼盘一股脑涌出来，竞争特别激烈。 黎军坦言：当时北海公园只是做一个营销手段而已，更多的是一个营销的噱头，北海公园把房价从均价每平米18000元拉回到了每平米15800元，其实只是想把房子给卖掉。而不是外界媒体报道的，是一个跳楼大甩卖。 降价清盘，资金及时回笼后抄底土地市场，这是房地产商们经常采用的策略。北海公园同样如此，2014年他们成为杭州拿地最多的本地房企，连续拍得三块土地，成交额近35亿元。 北海公园的案例在十几年一直在从事房地产研究的虞晓芬看来，引出另一个问题，就是楼市冷暖怎么看？ 在她的研究当中，能够真实准确反映出楼市冷暖的，是二手房市场，完全依据一手房的成交情况来判断楼市，容易存在偏差。二手房市场应该讲是最敏感的，它更真是体现市场的波动，如果说新建楼盘，开发商可以做广告宣传，二手房交易是买卖双方的交易价格，能更加准确反映市场的真实状况，从二手房的成交量看楼市，更能真实反映市场的一个真实的成交量的变化，和市场的冷暖程度。 早在2006年虞晓芬就提出过“中国楼市只有平稳增长，才能使政府、百姓、开发商多方受益”的观点，呼吁对增速保持警惕。八年过去了，她的观点没变，并提醒我们，楼市究竟是调整，还是崩盘，关键是要看有没有成交量来配合。 浙江工业大学经贸管理学院院长虞晓芬分析说：2014年1-9月份杭州市区商品房成交量已经超过了五万套，这个应该讲是历来来看，它的成交量水平还是比较大的、是比较高的一个水平。杭州应该讲它的房地产市场，还是有很多的有效需求在承接，但关键还是这个房价，前几年呢，可能上升的幅度也过大，今年杭州楼市调整，不是一个楼盘的崩盘，或者是房地产市场的一个崩溃，它更多的其实是市场基于供求关系，当前的整个的宏观经济、宏观金融环境做出的一种理性的一种调整。 为了抑制房价的快速上涨，早在近几年,杭州市加大了土地供应量，以杭州余杭区北部新城板块为例，目前在建在售的商品房供应量达到约2.2万套，而2013年该区域新房销售量只有2000套左右。在这个板块里头，有些开发商是有钱赚，有些开发商是没钱赚，比如说万通地产，它拿的土地就在万科旁边，楼面价每平米9000多元，而9000多元现在，在这个区域的房价可以购买一套每平米12000多元的精装修商品房，万通的项目明摆着就要亏。包括越秀地产，它拿的楼面价也是每平米9000多元，也肯定要亏。所以这个市场，杭州的市场应该讲是充分竞争，竞争很充分的，有些项目可以赚钱，但是一不小心，你可能不对市场做准确的分析和判断，有可能就要亏本。 面粉价格决定着面包价格。土地价格同样决定着商品房价格。 2012年，万科以楼面地价4000多元拍得这块万科北宸之光商品房用地，两年后的2014年，它以精装修每平米1.2万元的价格入市。研究分析后虞晓芬发现，正是这个大楼盘的入市，逼着这片区域挤出了2013年疯涨的泡沫，整个区域的房价正在被重新定位。 黎军向我们透露，其实,要看清一个楼盘是“真跌”还是“假摔”。其判断标准，简单说，就是看二手房挂牌价格是否出现倒挂，也就是看楼盘的二手房成交价，是否低于楼盘当初的开盘销售价格。凯德视界和嘉泰馨庭这两个楼盘，它们开盘的时候，价格还是比较低的，1.3万元/每平米到1.4万元/每平米左右，等他们交付的时候，2010年，那个时候二手房转卖价格比较高，差不多卖到了2.7万元/每平米,现在的话基本上只能卖到2万元左右,这就是真正的价格倒挂,这跟刚才相比的北海公园的房子,它们那个就不叫降价,它们那个是叫清盘。 激烈竞争，价格下跌，泡沫被挤出，虽然从长远来看是件好事，但却让购房人陷入了迷茫。俗话说买涨不买跌，整个2014年杭州楼市都被“降价潮”笼罩，购房人观望、犹豫，开发商、特别是急于周转资金的小企业，信心一再被击穿。 虞晓芬，不止一次被购房人问起，现在能不能买？也不止一次有开放商找她咨询，是否到了该逃离撤出的时候，楼市未来究竟该怎么判断？ 谁在逃离楼市 除了余杭区，杭州萧山区，也是今年楼市寒流中，杭州受影响最大的区块。这里的楼盘，许多都已经是半开工或是停工的状态。 邵林平，萧山当地的开发商，在房地产市场打拼十几年，2008年楼市危机过后，他对房地产投资变得格外谨慎，坚持底价拿地、理性定价、快速销售，2013年当别人为楼市疯涨而兴奋，他却感到危机临近。 2013年他们周边的房价是两万多的时候，邵林平把开盘均价定在每平米13000元，邵林平说，这两年自己已经就预见到这个市场风险的存在，如果当时这个盘子自己心理价位，如果每平米再高2000元，今天自己就没有这么一个销售结果，因此，开盘定价非常关键。 9月30日,这些年，海外和国内大型房地产企业纷纷踏进杭州，土地竞价日趋激烈，楼市挤压也越来越明显。 浙江新世界房地产公司董事长邵林平说：房地产我觉得还是要谨慎，不是说，不是说是每个人或者是每家企业都可以来做这个行业，这个毕竟是就说要有一定的前瞻性，十年前你只要有钱，土地买进来以后，傻子都能赚钱。接下去没有这种可能了。我觉得短期三年、五年来看，就这个行业我一定不碰了。 让邵林平想打退堂鼓的另一个原因，是房地产市场在某种程度上依然还算不上真正的市场。土地供应量不确定、供应信息不透明，是一直没有解决的大问题，楼市泡沫的形成，和土地出让机制也有一定关系。 邵林平提到的这个问题，虞晓芬很认同。如果土地出让建立成熟有序的机制，市场供求关系也能捋顺。有序的土地供应对开发商来讲，也可以形成一个稳定的预期。 通过追踪研究虞晓芬发现，杭州的土地，每年并没有一个基准供应量。楼市热，土地投放量、成交量有时候能达到正常的2到3倍，楼市冷，投放量、成交量反又降到正常的三分之一、四分之一。房地产冷的时候，土地的成交量也很小。而土地的成交量少了以后，其实又可能出现，等房地产市场回暖的时候，商品房的供给量又减少了。这个其实形成了一种错配。 从2010年起，杭州市平均每年新增住宅用地近667万平方米，每年可建商品房规划面积达到1600万平方米，而杭州平均每年商品房销售面积却只有700多万平米。虞晓芬说，过去几年其实已经证明了这样子一个关系，商品房的成交量和土地的供给量完全是成正比的，其实这就是加剧了市场的一种波动性。 市寒流中的暖流 而寒风中的杭州楼市，此时也开始出现了意想不到的分化。根据记者了解到的数字，杭州市今年共有近600个楼盘在售，可提供14.2万套房源，如果按照今年第三季度，杭州月均成交量6000套房源计算,至少得需要23个月来消化库存。继续调整，修正价格，挤出泡沫，几乎已成定局。 然而就在此时，房博会上也在降价销售的同时，传出了另一种信号。短短三天，杭州房博会吸引了25万人，比去年的参观数增加近5万人。不仅如此，久违了的温州、台州购房团的身影，又一次出现在了杭州房博会上。 房博会上，买房讲座人气很旺，专家卖力地解答着看房人的疑惑。随后的整个十月份，杭州商品房销售达到1.2万套，回应着房博会上的热度。市场的回转，逃不过开发商的眼睛。但重新被修正的竞争格局，已经让他们调整了经营策略。 不仅是杭州，进入十月，全国房地产销售，都出现了松动迹象，10月北上广深一线城市，上海新建商品房成交面积109万平米。环比上涨43%。广州新建商品住宅成交面积78万平米，环比上涨45%。北京、深圳新建商品房成交面积，环比也分别上涨18%、52%。 有人说，从解除限购令，到解除贷款限制，都是政府在救市，但在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，这些原本就只起短期调控作用的政策，调控目标一旦实现，本就应该退出，让市场恢复本来的弹性。就好像我们生病了要打点滴，病症消失就应该撤掉点滴，但不能把撤掉点滴，解释成“人病危了”一样。 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为：过去在整个房地产市场供求偏紧的情况下，我们不得已出台了一些行政性的手段来抑制房价的上涨。那么现在供求关系发生了变化，这些行政性手段逐步在退出，回归到市场本源的供求关系，这个是一个调整和优化，我认为不能简单地看成是救市。应该看到这个政策是一个根据变化了的市场情况，实事求是的一个政策的调整、优化和具有未来改革方向的示范的信号意义。 第三季度房地产市场数据出来后，秦虹做了分析，她认为，2014年楼市供求关系总体偏松，部分地区过剩。房源有适当库存并不可怕，一方面有利于约束房价不再疯涨，另一方面，还有利于开发商优胜劣汰。逐步取消短期行政调控手段后，市场自我调节能力目前都在增强。 住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹透露：2014年三季度房地产市场销售数据，明显比一、二季度数据要好，这样一个市场表现维持到四季度，大致可以保证2014年房地产市场的一个基本平稳。预计2014年全年商品房销售面积的总量，将会是历史的第二高位。 放开贷款限制等一系列政策退出后，杭州市场的购房需求也悄然发生着变化，“改善居住需求“和”一次购房需求”原本是“二八开”，现在则变为“四六开”，想要改善居住条件的人群增长到四成。 毕竟，经过黄金十年的一路高歌，楼市这次确实需要一次深度调整，而我们也需要回归理性，学会用常识去分析，楼市正在出现的新常态、新变化。更多楼市调查请收看央视财经频道11月29日22:00《中国财经报道》。