前期物业服务合同：是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 【关键视点】《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”而在实践中，业主通常均以合同的相对性原则作为依据，辩称其不是前期物业服务合同当事人，未在该合同上签字，拒绝承担物业费。根据该规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主应根据合同约定，支付相应的物业服务费用。 上海某物业有限公司诉郑某等物业合同纠纷案 2006年5月29日原告上海某物业公司与被告某置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对南六公路碧盈苑实行物业管理，物业服务费由业主按2.5元每月每平方米缴纳，但物业管理范围内已竣工未出售，或因某置业公司的原因未按时交给买受人的物业，其物业服务费由某置业公司全额交纳。 2007年12月18日，被告郑某与被告某置业公司签订商品房预售合同，购买后者开发建设的房屋一套，某置业公司承诺在2008年9月30日前办理房地产初始登记，合同还对房屋交付时间、交接验收手续及其标志（交付钥匙）、交付时应出示的证明文件等作了详细约定。 被告某置业公司于2008年3月7日向原告发出碧盈苑小区物业进驻通知函，写明已取得新建住宅入住许可证，即将开始办理小业主手续，故通知原告正式入住，并于2008年4月向被告郑某发出碧盈苑入住通知书，要求被告郑某一方办理房屋交接手续。被告郑某一方查看后因认为房屋存在质量问题未办理入住手续。2008年9月被告某置业公司再次向被告郑某发出入住通知书，2008年8月、2009年5月原告两次致函被告郑某要求其办理入户手续，均未果。2009年9月26日原告向被告郑某一方催要2008年6月至2009年9月25日的物业管理费7727元和滞纳金未果，故起诉。 另查明，被告某置业公司于2008年4月向被告郑某发出入住通知书，要求其办理房屋交接手续时，已取得住宅交付使用许可证，并获得了银行对被告郑某办理预购商品房预告登记时撤销抵押的承诺，但被告某置业公司至2008年7月9日才缴纳了物业（房屋）维修基金。 原告认为，其与被告某置业公司签订的前期物业服务合同是业主购房合同的有效组成部分。被告郑某购买了碧盈苑房屋，收到了某置业公司的入住通知书，但却迟迟未办理入住手续和缴纳物业费。被告郑某与某置业公司应缴纳物业服务费，承担相应责任。 被告郑某辩称：由于系争房屋不满足现行国家标准的有关规定，并且还存在其他严重质量问题，且某置业公司至今未整改，导致其无法办理入住交接手续，故系争房屋至今未交付。因此原告与其未形成物业管理的合同关系。其不应承担原告诉请的物业费。 被告某置业公司辩称：系争房屋不存在质量问题，其已按约交付房屋，是被告郑某自身的原因没有办理交接手续，按照预售合同补充条款第6条，物业管理费应当由小业主缴纳。 【裁判】 法院经审理认为，依法成立的合同，应受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。被告郑某与被告某置业公司签订商品房预售合同，购买被告某置业公司开发的房屋。被告某置业公司依合同约定于2008年4月向被告郑某发出入住通知书，要求被告郑某办理房屋交接手续时，因被告某置业公司尚未缴纳物业维修基金而不具备合同约定的交房条件。后被告某置业公司于2008年9月再次向被告郑某发出入住通知书时，已经具备合同约定的交房条件，但被告郑某一方以房屋存在质量问题一直未与被告某置业公司交接房屋。 被告郑某一方无正当理由拖延与被告某置业公司交接房屋的行为，应在被告某置业公司具备交房条件后，即2008年9月向被告郑某一方发出入住通知书，被告郑某一方接到该通知书时，视为房屋已实际交接。因该通知书并未明确房屋交接的期限，故可酌情考虑从2008年10月1日起至2009年9月25日（原告因与某置业公司终止物业服务合同关系而于2009年9月26日撤离小区）的物业管理费5775元应由被告郑某一方支付。此前自2008年6月起至2008年9月的物业管理费1952元，由于被告某置业公司尚不具备交房条件，依据原告与被告某置业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，该部分物业管理费应由被告某置业公司支付。 法院遂判决被告郑某支付原告2008年10月至2009年9月25日的物业管理费5775元；被告某置业公司支付原告2008年6月至2008年9月的物业管理费1952元；驳回原告的其余诉请。