文︱大禾 01 郑州的建成区面积不断扩张 所以要看未来郑州10年的样子，只需要看清现在的框架。因为内部填充的时间，10年为一个周期是差不多的。 02 现在的楼盘一般建设周期是3年，加上装修和入住时间至少1年，商业等配套还要再滞后几年。所以一个新区的成熟时间很容易推导出来，七八年是基本，而这还是开发速度很快的情况下。 北龙湖离成熟尚需时日 02.经开区 物流园的梦湖CBD的确非常梦幻 03.管城区 几个超级大盘承包了管南 04.二七区 郑州往西的野心也很大 06.高新区 高新区双湖科技城 07.惠济区 北港河东的三个主力区域 09.老城区 新书记的“城市有机更新”，郑州老城区将获得重生！ ） 03 ·END· 原创文章，请勿侵权，支持请点亮右下角在看。。 扩展阅读 一个企业撑起一座城？谈兴港投资的进击之路！ 新型商业模式亮相郑州，“邻里中心”了解一下？ 如果把郑州的开发商看成汽车品牌，结果是这样的： 郑州的"地铁规划"预示了未来怎样的城市格局？ 浅析省府什么时候会搬迁到白沙象湖！
说起郑州的发展方向，每人都有自己的观点。
有人说城市向东，居住向北；有人说一心两翼，东西平衡；有人说孔雀东南飞……
其实都不用争论，客观的说，未来10年的城市框架早已经定了。
往哪发展，通俗的说就是哪个方向有土地可开发，哪个方向盖房子盖的快。
在开发郑东新区的时代，郑州往西一直止步于西三环，但随着常西湖新区的快马建设，如今早已跨出西四环，直奔西绕城高速，而往东却越来越乏力。
“生活向北”的时代，惠济被炒的炙手可热，那时的南三环还是尘土飞扬。但几年过去了，管南已经开发到了南四环外，惠济反而有点停滞不前。
5年前，滨河国际新城还只有鸵鸟园，但现在已经楼盘林立，改头换面。
航空港在5年前也是个只有富士康的不毛之地，几年时间竟有了城市的轮廓。
郑州的发展，以超乎想象的速度在进行，似乎稍不注意就跟不上节奏。
但另一方面，具体到细节看，这些近郊或者独立组团，其实一直在填充阶段。
也就是说，虽然框架拉起来了，但想填满，需要的时间周期很长，甚至远超出人们的预期。
从当年的郑东新区到现在的各个新区以及组团，都可以套用这个逻辑去看。
现在的郑州，也早已不是往一个方向发展了，每个区都在发展，只是快与慢的区别。
所以，剖开整体看区域的各自发展方向，最后也就知道了标题中的答案。
以从前的发展速度为依据，来预测下各区域的未来，然后郑州的未来也就大概看清了。
01.东区
东区的框架是很明显的，看似是往东发展，但未来很多年，重点开发的区域仍然是北龙湖，龙子湖（包括云湖智慧城）、高铁东广场，其次才是白沙。
北龙湖的蓄水和主干道打通，框架在四五年前就成型了。卖地卖了五年，湖南岸终于卖完，以后进入湖北岸的开发时期。金融岛外围写字楼的建设和陆续投入使用，也得差不多四五年。再加上商业项目的开发，整个北龙湖片区还需要七八年是差不多的。
东区各个都是烧钱的地方，白沙目前还是配角，发展速度也就成了迷。5年来挖了个象湖，建了一些安置房和家属院，虽有一些其它项目但整体看变化没想象的大，再给10年的时间看看。
经开老城区已经3年没有供地了，退二进三（工厂外迁）会非常缓慢，可能未来10年能出几块地，但对整体影响不大，重点还是看滨河国际新城。
滨河新城的住宅用地再卖四五年也差不多了，住宅部分会先完成，但荷湖和蝶湖商务区要晚几年，整体来说10年的时间也差不多。
还有简单说一下经开物流园区，这可以看成低配版的双鹤湖片区，也是产城融合的典型规划，有梦湖CBD，但经开目前的招商引资几乎不见成果，没有产业落地，这里的住宅也就很难得到价值发挥。
总的来说，经开区是往东南发展的。
管南也就是商都新区，毫无疑问是往南的。几乎都是住宅，千亩大盘在这都排不上号，也有正商生态城和富田城这样的万亩大盘。这些年管南一直是置业的热土，发展速度远超其它区域。考虑到这些楼盘规模的庞大，10年的时间开发完也就基本到南绕城高速了，跟南龙湖连起来只是时间问题。如果小李庄车站的规划尽早落地，还能加快这里的成熟速度。
二七区是往西南发展的，可惜的是二七新区的规起了个大早，赶了个晚集，到现在发展远落后其它区域，价格也相对较低。因地形限制，到尖岗水库周边就差不多到头了，不过以现在的速度，10年的时间整个框架想填满还是不容易的。其中主要看以后二七华侨城对周边的带动作用。
05.中原区
一心两翼的西翼核心，框架早已经拉出来了，在市府的领导下一路向西已成趋势，而未来十年也会是填充周期。作为新的市级行政中心，常西湖的核心同样预留了很多空地，这在时间上也有不确定性。与此同时，西四环往西也没闲着，但面积有点大，10年的时间还不够。
高新也是一路向西的，因为高新区本身就比较偏西，往西轻松就扩到了西绕城高速，8号线的西延也会加快这里的发展。新区双湖科技城从各方面来说规划也很超前，10年的时间来发展这一小片区域，应该可以。
惠济区确切的说应该是往西北。往北过了大河路后就到了大运河边，惠济的古荥和大运河保护规划一直未能成形，加上黄河生态环境的保护政策，估计以后的重点还是沿开元路往西，而西边也有着大量待开发的土地。
08.航空港
航空港显然是往东发展的。目前河西的起步区还在填充阶段，随着在建的楼盘陆续交房，估计5年左右基本能成熟。河东这两年也会开始建设，这里要看领事馆项目什么时候能开工，这将决定整个河东的速度。
另外在北港往东还规划了大学城，高校对一个新区的人气带动作用是非常明显的，以后再详细说。我估计5年的时间河东的框架能成型，但要填满，10年是个起步期。
新区要发展，老城区也要改造，两手一起抓。
郑州的框架已定，未来十年的样子是可以预见的，以现有的规划和发展速度去估计，结果不会太离谱。
当然每个方向的发展速度不一样，有产业有人房子又便宜的地方发展就快一些。
可以看的出来，每个区域都有自己的发展方向，从任何角度来看，郑州都不再往一个方向发展了，四面开花的时代早已开启。郑汴一体化也会在郑许、郑新、郑焦等城市群的新口号面前慢慢被遗忘。
所以无脑吹一个区域或者无脑黑，都是没意义的，趋势走出来后很难短时间改变。