2019年19场土拍 涉宅地块 苏州市区56宗、吴江15宗 出让总金额1181亿元 楼面价2W+以上11宗 最高楼面价30287元/㎡ 最高溢价率为67.8% 都说土地市场是楼市的“晴雨表”，回顾2019年，上半年的苏州土拍与楼市一样，热度较高，各区域出现了多个高价地块：园区中海奥体地块楼面价30287元/平、碧桂园尹山湖地块楼面价21933元/平、荣盛甪直地块楼面价14263元/平等等…… 随之而来的是，调控政策不断升级。 苏州响应"房住不炒"号召，“5.11新政”、“7.24新政”政策陆续落地，园区娄葑、相城等地块更是开启了“限房价、限地价”出让方式，并新增限定商品房备案均价、备案最高价、最低装修标准，设定网上竞价中止价、一次报价有效区间。 下半年，土地市场整体回归理性。相城渭塘31号地块流拍，底价、低溢价成主流，多宗地块止于“现房前一手”。2019年为现房销售项目集中入市年，但地块出让情况上来看，仅5宗需“现房销售”的地块，中海奥体地夫、星河拿下吴中木渎地块，苏高新拿下高新区47号地块，吴江城投和华润太湖新城地块。 大华、星河、象屿、首创、荣盛、上海同济、中建一局等新进房企。碧桂园、星河、建发成为2019年度大赢家。星河控股首入苏州，斩获木渎、姑苏区、吴中三宗地块。金地、绿地、路劲、首开、象屿、旭辉、元湖投资等都分别拿下2宗地块，趁着窗口期布局苏州。 01 苏州土地市场新规 让我们先来回顾一下，2019年土地市场的新规定。 首先，在“5.11”新政中，调整了土地出让的报价规则，要求将土地竞价超过市场指导价10%（不含10%）需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定，调整为超过市场指导价5～10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10～25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。 这一新政的出台，从源头上收紧了土地政策，力求达到“稳地价、稳房价”的目的。 而“7.24”的政策，更是从土地、限购、限售、信贷等多个方面进行分类调控。 此后的出让的地块中，一些涉宅地块的保证金门槛提升至50%。新政还明确设定了涉宅类地块的“竣工预售许可调整价”，也就是须现房销售的总报价，设定值在超过市场指导价的5%-10%之间。 而在苏州“限房价、限地价”主要体现在4号公告中的园区娄葑的两宗住宅地块、以及5号公告中相城元和街道的1宗地块，这些地块限定商品房备案均价、备案最高价、最低装修标准等。 各区域地块成交情况 园区 成交地块：4宗 成交面积：23.03万方 成交金额：112.15亿 2019年园区共成交4宗地块，中海奥体地块最高楼面价30287元/平，为2019年度楼面价最高地块。首创青剑湖地块超过市场指导价，溢价率49.69%。 园区娄葑东兴路南、常台高速西的2宗“限房价、限地价”地块，限定商品房备案均价为32500元/㎡，限定商品房最高备案价为34800元/㎡，最低装修标准1500元/㎡。这2宗地块成交楼面价均为20500元/㎡，为底价成交。由建屋和新希望分别拿下。 姑苏区 成交地块：5宗 成交面积：19.89万方 成交金额：65.95亿 姑苏区共成交5宗涉宅地块（不含定销房），楼面价均未超过2万。上海同济拿下的姑苏区彩香路东地块溢价率32.06%。 5宗宅地中有3宗位于平江新城，分别为融信、中骏、星河地块。 吴中区 成交地块：20宗 成交面积：123.76万方 成交金额：330.62亿 吴中区涉宅地块共成交20宗，成交总金额330.62亿元，成为区域榜首。太湖新城、甪直、太湖度假区、木渎等各板块“雨露均占”，木渎4宗、甪直4宗、太湖新城3宗、尹山湖3宗、太湖旅游度假区3宗、胥口2宗。荣盛房地产拿下的甪直镇甪直大道北、映月二路东地块。溢价率最高为67.8%。 高新区 成交地块：11宗 成交面积：100.75万方 成交金额：252.46亿 新区涉宅地块成交11宗。其中北新区浒通板块，再次出让5宗涉宅地块其中3宗位于通安。 狮山核心区域再添两个项目，大华和苏高新招商分别以40亿、50亿拿下，大华首入苏州，大手笔拿地。 值得一提的是，招商和苏高新竞得科技城“巨无霸”地块，打造为金融小镇，这也是科技城未来的重点项目。 相城区 成交地块：18宗 成交面积：136.77万方 成交金额：311.77亿 相城共成交18宗涉宅地块，出让总金额为311.77亿，位列区域第二。 不过，相城渭塘31号地块是今年苏州土拍唯一流拍的地块。 此外，12月底辉慈健康管理拿下北桥地块。根据相关资料显示，D、E、F医疗地块是为苏州国际医疗健康中心量身打造，该项目总投资约96亿元，建设面向长三角乃至全国和亚太地区一流的医疗健康服务机构。 吴江区 成交地块：15宗 成交面积：79.67万方 成交金额：159.12亿 吴江区涉宅地块共成交15宗，成交金额159亿。其中太湖新城7宗地块，开发区、同里、运东也有地块出让。 楼面价最低的是普禧地产拿下的桃源地块，最高为城投拿下的太湖新城地块，楼面价17295元/平。 从楼面价和溢价率不难看出，苏州新政后，土拍热度得以有效控制，达到了“稳地价”的目的，从而可以进一步“稳房价、稳预期”。楼面价2W+地块数量已有所减少，2019年2W+地块有11宗，其中一宗3W+。 此外，有多宗地块需配建“人才公寓、公租房”。苏地2019-WG-13、23号地块，配建公共租赁住房，苏地2019-WG-14、25号地块，配建人才公寓。 新年第一天，央行降准放水8000亿。央行决定于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，这也就是说，这次降准对房地产市场有积极作用，能降低房地产企业资金成本，预计后续市场还会释放宽松的倾向环境和银行贷款环境。 但是中央经济工作会议再次重申了“房住不炒”，在这种情况下，降准对房地产市场影响有限。2020年，预计苏州土地市场大概率上将会延续“理性”主旋律，“稳”字当头，区域间分化依然存在。
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