去年中秋节，开着迈巴赫的刘老板，把我家卖不掉的房子，给包了。 总价不到一百万，买海伦小镇叠墅，全城聚焦。 八年前，重仓一百万购入的我，心碎一地。 讲心里话，作为老业主，我偏支持。 把我家的价格打下来，我还挺他们，此话怎讲？ 我们买房，判断成功的标准，有两个维度： 升值；改变生活。 涨价，不用说了，学区房边上的鸽子笼，都能上天。 改变生活，通过长期持有，小区旁边陆续落成地铁、学校、医院、商业、公园……具备了幸福生活的条件。 这样的房子，哪怕不涨价，我也认为是买对了。 敲黑板，这所有配套落地，有一个绕不过的前提——入住率。 房子都没卖完，何谈入住率？ 刘老板与开发商，是在助力项目尽快清盘，是好事啊。 今年中秋节，我拨通了售楼部电话，置业顾问傲娇的说，我们一套房子都没有了。 我有些欣慰。 01 我有四套房。 声明一下，不是显摆，这几套刚需、改善盘加起来，还抵不上别人家一套房子值钱。 为了下文，做个铺垫。 第一套，世茂锦绣长江，101个平方，两房一卫。 2006年，7000元/平买的，目前市值200万左右。 第二套，新华明珠，60个平方，一房一卫。 2007年，7000元/平买的，目前市值120万左右。 第三套，海伦小镇，270个平方，几房几卫不好说。 2014年，3800元/平买的，目前市值180万左右。 第四套，招商樾望，154个平方，四方两卫。 2019年，14600元/平买的，目前市值280万左右。 市值，是按照贝壳的挂牌价参考的。 实际上，世茂、新华明珠的房子，实际成交价与挂牌价，变动不大。 招商樾望、海伦小镇，我觉得不降个三、五十万，成交不了。 02 我会卖新华明珠。 假如我一直能够保持现在的收入水平，我不会考虑卖房。 因为谁都不想贱卖。 但如果我的收入出了问题，而我又必须进行招商樾望的装修时，我会考虑卖一套房。 而这套房，一定是新华明珠，为什么？ 当然，新华明珠好卖，具备地段好、总价低的出手条件。 但还有两个重要的点是： 其一，我赚了。 入手价41万，出租了近十四年，租金收入约28万，目前市值120万，相对于投入来说，空间可观。 其二，区域发展到顶了。 新华明珠在取水楼，除了学区拉跨，所有的配套，全部硬核。 辩证的看，城市红利也到了尽头。 表现在房价上，它穿越了周期，二手房价横盘了。 我卖它，不存在踏空。 世茂有江景的稀缺性，招商樾望与海伦小镇所在的板块，还有城市更新的空间，这三套房，都有继续持有的理由。 03 也许我会降价出手新华明珠。 当我决定卖新华明珠，而又卖不掉时，怎么办？ 我一定会降价，120万卖不掉，110万、100万…… 哪怕打破了小区成交地板价，我也敢卖，为什么？ 因为我还有三套房。 这么做的好处是，未来市场继续探底，我有现金在腰，也能过冬。 万一市场回暖，我还有更多的资产在升值，照样手舞足蹈。 用20万，换取进退自如的状态，对我来说，值得。 又敲黑板，小区里只有一套房的业主，肯定会骂我。 因为我破坏了二手房价格体系，让他们的资产缩水。 骂归骂，我屁股一拍走了，他们也不可能找我维权。 04 用我当下处理资产的逻辑，去看待房企的降价行为，通了。 房企缓解现金流紧张，要么卖房、要么借钱。 借钱再便宜，也是要给利息的。 国企、央企4、5个点，民企10个点。 卖房再亏本，也有资金两个方面的正相关。 减少已投资金与新增资金的成本。 所以，房企首选卖房。 卖不动，就降价。 而越是块头大、项目多的房企，打折愈发凶猛。 毫不顾忌的背后，不是他们店大欺客，而是他们项目多，完全不怕踏空。 房企降价，最怕什么？ 怕市场反转。那这帮操盘的地产人，就成了茶余饭后的笑话。 但当房企在武汉或全国布局的项目足够多时，便压根不怕了。 汉阳项目降价跑了，还有后湖、东西湖、黄家湖、二七滨江在桌上呢，怕啥。 还有一个重要的层面，就是房企选择拿哪个盘降价的标准？ 汉阳王家湾、后湖三环外、东西湖、黄家湖、二七滨江，这五个板块摊开讲，哪个板块最宜居？ 一定是汉阳王家湾。 宜居的另一面，就是城市发展到了头。 所以，房企都会拿各自旗下，地段配套相对完善的盘，打折变现。 05 降价了，房企与社会大众应该如何对待？ 房企，虽然是以赚钱为目的的盈利组织。 但无论公私，都应该有一定的责任担当。 也就是做任何决定，都要考虑对于业主、板块、市场所造成的影响。 当我决定降价，特别是大幅降价时，要充分考虑前期业主的利益。 给予合适的补偿，物业费、车位使用权或优惠券、家电礼包等，起码让老业主心里好受。 不管房企是发自内心，还是作秀，都要去做。 因为房企还是要看得远一些。 我新华明珠降价跑了，老业主骂完就完了。谁认识我啊，我该干嘛干嘛。 房企还要在武汉、在全国继续混呀，口碑碎了，怎么弄呢？ 车位空着也是空着，让前期老业主，无偿停个五年又咋地。 还能收一笔车位管理费，养几个保洁老阿姨。 另一个方面，老业主的心态呢？ 与其弄个虚高的价格，卖不动。 真不如一杆子插到底，赶紧售罄。 加速清盘，是确保项目如期的、保质保量交付的大前提。 交付了，入住率才能起来，配套才会逐步完善。 这个时候，才能重构二手房的价格体系，否则一切都是空谈。 入住率，到底有多重要？ 举个例子，汉阳学区转移。 看学区，关键看初中，小学都是靠家长。 汉阳第一梯队的初中，三寄（四新江堤）、二桥中学本部（郭茨口）。 但是，随着学校周边生源的改变，汉阳区教育局今年做出了调整。 扶持新三初（钟家村）、二桥中学芳草校区（四新）两所初中，已经在师资力量上做出倾斜。 因为随着这两所学校所在区域居住人群的迭代，鸡娃以及虎爸虎妈的素质大幅提高，完全具备成就名校的土壤。 而类似于这样的改变，可都是建立在入住率之上的。 长远来看，房企降价，加速去化，就是一个快速挤脓的过程。 武汉天地、东湖国际都有促销的时候，后来不都涨回来了吗？ 请多多包容。 06 我们到底该怎么经营一套房、一座城？ 一套房，最好的模样，卖得出价格、住得也舒服。 比如天地。 一座城，最高的能级，洋气、时尚、产业中心、活力四射。 比如魔都。 问题是，武汉只有一个天地、中国只有一个魔都。 更多的人，都不是那个幸运儿，普通人该怎么活？ 把自己的小日子过好，这是真的，其余都是假的。 经营房子，可以借鉴我对海伦小镇的态度。 价格涨不起来，但是板块一直在努力，在完善。 生活，也就多了一种选择——真能住别墅了。 经营城市，可以看看长沙。 房价不高，但幸福指数直接拉满。 生活总有积极的一面，关键看自己怎么想。