烟台地处山东半岛东部，是山东省胶东经济圈重要的成员城市；烟台也是一座海滨城市，有702.5公里的绵长的海岸线；烟台山清水秀气候宜人，更是一座十分宜居的城市。 最近通过梳理烟台十一个区市的房价数据发现，烟台近年来房价表现最突出的特点就是“深度回调”。房价调整涉及的区市范围广、下降的幅度也很大，部分区市房价已经重回三年前甚至是五年前的价格水平。具体分析如下： 烟台各区市房价数据对比 目前烟台的全市均价为9434元/平米，位居全省16城市的第六位。排在青岛（16544元/平米）、济南（15863元/平米）、聊城（11251元/平米）、日照（10108元/平米）、泰安（9601元/平米）之后。 最新的房价数据显示，莱山区价格最高，为11858元/平米；第二是芝罘区，为10976元/平米；第三是福山区，为8806元/平米；第四是招远市，为7973元/平米；第五是蓬莱区，为7691元/平米；第六是莱阳市，为7507元/平米；第七是牟平区，为7227元/平米；第八是莱州市，为6291元/平米；第九是龙口市，为4854元/平米；第十是海阳市，为4663元/平米；价格最低的是栖霞市，为4199元/平米。价格最高的莱山区是价格最低的栖霞市的2.8倍。 从2017年至2022年的六年时间，莱州、招远、蓬莱的累计涨幅最高，分别为+38.72%、+35.99%、+34.86%；栖霞、海阳和莱山累计跌幅大，分别为-32.02%、-15.13%、-10.49%。 从2020到2022年的三年时间，也是烟台各区市房价深度回调的三年。这三年时间，除了蓬莱区和莱阳市微涨、招远持平以外，其余八个区市全部回调，调整幅度最大的是栖霞、海阳和芝罘，分别为-16.60%、-14.36%和-10.16%。八个区市的房价都已经跌破2020年水平。 烟台城市风貌 烟台是山东的人口大市，有常住人口708.28万人，人口规模在全省排第七位。但是自2020年以来烟台人口总量呈下降趋势。烟台总人口从2019年的713.8万人到2020年的710.37万人再到2021年的708.28万人，已经连续两年人口负增长（两年分别减少了3.43万人和2.09万人）。 另外烟台的人口老龄化也比较重，60岁以上老年人占比为25.68%，在全省排第二位，仅次于威海的老龄化水平。烟台已经进入中度老龄化时期，老龄化程度的加剧将会带来住房消费需求的减少。 目前烟台城镇化率为67.81%，按照烟台最新的城镇化发展规划，2035年常住人口城镇化率将达到75%左右，未来的14年时间里，每年的城镇人口约有0.5个点左右的增长空间。 因此，尽管人口总量趋向减少，但是城镇人口将会增加，因此城镇化发展仍存增量空间。未来更高质量的城镇化发展将成为烟台楼市的重要支撑因素。