广州楼市：这些板块沦为一部分人的赌场，再不跑就来不及了

提问：雕叔您好！刚加入大家庭。想请教，广州已有一套，二套想投资的，请教哪个板块好？有什么盘推荐吗？广地和华南新城的大户型您怎么看？

回答：你说一下你的预算吧。因为不同的板块价格体系不一样。比如800的总价，就应该放在市中心如天河公园琶洲金融城越秀学位房一带，如果放在番禺万博就成了错配了。800万的房子一涨起码到1000万了，过了千万的房子也就市中心区才比较多人接盘。所以还是建议你说一下你的首付月供等基本情况。目前而言，万博科学城老黄埔金融城琶洲鱼珠天河公园一带都是热门板块。这些板块只可能选贵了不可能错

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔，问下关于全款还是贷款的问题。通常认为在通胀下，房贷这种低利率便宜的钱是最应该借的，在不提前还清而是坚持还30年的情况下利益是最大化的。但大多数情况下可能5-10年就换房需提前还款了，而在这前5-10年还的大部分是利息，卖出时对比全款，相当于少赚了这部分利息。在没有信心获得超过房贷利息的回报率的情况下，全款似乎是更好的选择？

回答：尽贷、尽贷、尽贷30年等额本息是全世界最优质的贷款，没有之一30年等额本息是全世界最优质的贷款，没有之一30年等额本息是全世界最优质的贷款，没有之一

提问：你好！我们目前家庭总价预算500左右，3房，外地想在广州买，想着投资。按这个预算去看过天河东部的房源，觉得楼龄都非常旧，现在2改5的政策我们也做好了投资周期到5年的准备，但是比较担心这个楼龄的问题。也在纠结是否要增加首付预算去买楼龄更新一些的小区。

回答：您好！您的总价预算的话在天河东到鱼珠还是有合适的房源可以参考的。广州的城市发展界面确实是显得旧一些，所以这个次新楼龄的概念比其他城市要相对放宽一些年限，目前15-20年左右这些楼龄也是没问题的。如果楼龄这块确实介意，也可以看看其他相对更新一点的优质板块，比如万博。多看看都去对比一下选择吧。

提问：雕叔，黄埔的城市之光跟白云区的金域悦府，都是4房，120到140房左右，你觉得哪个更好呢？考虑教育一步到位，目前还没小孩。办公地点自由。都是万科的房子，城市之光第一期去年12月开盘卖完了，48000到5万左右吧，第二期即将开盘，中介的意思是5万多到6万多一点都可能。金悦华府有一个143的4楼，南向特价房，52000多单价。其它在54500到58500左右一方。

回答：都贵的情况下，还是选择黄埔文冲一带吧，老黄埔的地段优势远强于白云，下一轮行情老黄埔依旧会是领涨的角色，这轮行情白云妥妥地被遗忘了只不过万科这个盘不好的地方就是没有强学位支撑，而且现在的价格也贵不少了金悦华府这个盘靠近同德围南北高架还有一条铁路，会有点吵，周边环境也一般，产业增量没有太多想象力，这点远不如文冲万科城市之光了你还没用到学位的话可以先不考虑吧或者看下科学城的大壮名城呗，就在科学城的核心辐射区，地段优势很大其实买新房的话，一般建议大家买天河东的新房，毕竟天河东的新房很少，出错率低，比如你可以去追一下天河壹品的新房，我之前公众号有写过，你可以看看

提问：雕叔您好！想请问下华景新城5期华门阁的房子怎么样，不望华快，望华景路，白天噪音感觉可接受，朝向东北，电梯4楼后再爬楼梯，刚需自住需要学位，高层非顶楼，单价大概4.2合适吗？

回答：华景的龙门阁、豪门阁、华门阁一字排开，沿着华景路一字排开，楼下一堆商铺单价4.2这个价格其实还不错，估计你看的户型是105平，总价440万，我在想，如果只是为了一个华景学位，买这里也可以，如果不是纯粹为了学位，440万的总价，天河、番禺、老黄埔有太多可供选择的，大把后期跑赢这个华门阁的如果为了学位，买买买

提问：美林湖畔对面合富646那块地吹风价20万，雕叔怎么看？

回答：是合景地块吧，不是合富。这个项目要做豪宅的，是细分市场的细分产品，参考隔壁金融城壹号商业性质住宅10万的售价，再加上合景泰富一贯的打法，参考猪心的誉峰、领峰、天銮这些豪宅，合景绝对会狠狠的在产品上做足亮点20万单价夸张了，反正是前期吧，放出风来又不收费，又不违法，但我觉得至少15-16万是有的

提问：我有一个朋友，上个月过户的时候，在过户现场，一直跟业主纠缠在到底是先过户还是先转首付款上，雕叔从专业的角度来看，这个环节怎么做才是最合理的，而且也保证双方都没有怨言

回答：您好，这个问题常操作规流程是先过户后支付首付款，但也不排除反向操作，那如果双方都比较担心安全性，建议1.协商过户之前支付部分首付款，过户后在支付剩余首付款！建议2.双方做银行资金监管，过户后双方确认解冻资金到业主账户，现在操作很方便很多银行可以在APP操作！[握手]

提问：200万以内，全款（只能全款）买广州哪个楼盘比较好（除花都从化增城外）

回答：200万总价的预算，可以有两个考虑：1、天河东的小面积，但可以做两房，50-65平的小两房，比如天河公园的东城花苑、西洋居、天润大厦之类的，电梯楼，或者稍远一点，东圃的雅怡阁、东圃广场之类的，有点老坡小的感觉2、要不就买番禺，沿着地铁3号线，地铁沿线的电梯楼，可以买稍大一点的，番禺市桥、番禺广场附近的，75-85平的银都大厦、江南大厦，而且还带学位

提问：你好，老师！我想问下首付120万左右3成首套，考虑3房，黄埔花园和金碧世纪花园，天朗明居，自住投资各占一半，请问选哪里比较好？

回答：选黄埔花园天朗明居作为金融城上车盘不适合大户型，有个2房就够了，买大了就是错配。金碧世纪花园学位，交通输黄埔花园一大截，有得选就选黄埔花园，金碧适合预算不足的人去。别忘了黄埔花园有怡园小学的学位，加上7号线东延的利好，双地铁，再加上裕丰围这个地段，其实是临港经济区的核心区，你去查查控规图，将来裕丰围一带很多产业