文/大先生 远洋天著这次开盘的东区，总房源只有114套，而诚意登记人数有615位，大大超过了推售房源的数量，中签率不到五分之一。 开盘仅2小时10分钟，选房叫到135个号，就宣布日光清盘，只有21个购房者弃选。 这与9月23日，远洋天著西区开盘时的景象，可谓截然不同。 西区总共517套房子，通过终审的客户有1228位。房价倒挂，狼多肉少，开盘前所有人都以为，这次开盘只会在无房户中间进行，当天售罄是板上钉钉的事情。 但让人诧异的是，第一批选房结束时，前100号只选走了63套房，弃选率高达37%。 由于大量购房者弃选，直到第二天早上10点半，还有最后一套房源没有卖出去，有房户一直叫到90号以后，整体约1027号，才终于宣布清盘。 不仅创造了深圳楼市线下选房的最长记录，还发明了一个尴尬的新名词： 一天一夜光。 同样的地段，同样的楼盘，同样的价格。第一次开盘，购房者纷纷弃选，排名靠后的有房户都有机会；第二次开盘，2小时日光，所有人都在疯抢。 一个多月的时间，到底发生了什么变化？ 01 表面上看，远洋天著第二次开盘，跟上一次相比有两大不同之处。 第一，这次开盘的东区总房源只有114套，相比西区的517套确实少了很多。 很多人据此认为，这次神速清盘，并没有什么值得吹嘘的。 但从远超房源数量的认筹人数和极低的弃选率来看，135号就选完114套房，就算再加500套房源，当天售罄也是大概率事件。 第二，与第一次开盘相比，开发商这次对购房者的认筹资料审核严格了许多，直接玩起了“拒绝三连”： 经营贷未结清，拒绝；流水不足，拒绝；父子间转账，不算收入，拒绝。 甚至有购房者发帖称，虽然上次靠有房户兜底，才堪堪卖完最后一套房，但这次开发商信心十足，直接拒收了不少有房购房者的认筹资料。 在苛刻的规则限制下，1000多个认筹资料，审核失败的超过400人，淘汰率大大提高，但相较114套房源来说，通过审核的购房者反而大幅提升了。 因此，第二次开盘之所以卖得这么快，最大的原因并不是房源变少，还是在于产品本身的变化。 周边二手房均价10万+，远洋天著的起步价却停在了“7”字头，买到就赚几百万，本身的性价比还是非常高的。 第一次开盘虽然有很多购房者选择放弃，但很大程度上是受项目附近有变电站等不利因素影响。 而这次开盘的楼栋，距离变电站较远，也没有上次的极端楼层，购房者可以放心挑选。 再加上开盘前一天，南山二外集团平山小学举行拆除重建奠基仪式，建成后将升级成为一所九年一贯制学校，至少为西丽大学城片区提供2500个中小学学位。 不利因素的消失，加上准名校学区房利好消息的加持，让远洋天著的性价比进一步提升，从略遭嫌弃到哄抢日光，也就不奇怪了。 02 除了产品本身的变化，对购房者来说，大家经过这一个多月的市场教育，也都变聪明了不少。 很多购房者一圈对比下来才发现，最近的一些新盘，不论配套、交通、位置，都比远洋天著差一些，价格反而还更高，进一步凸显了这个盘的性价比。 比如同处南山西丽片区、已经开盘的某新盘，以及位于宝安尖岗山片区、即将开盘的某新盘，都有比较明显的硬伤。 但它们一个备案价达到8.31万/㎡，一个吹风价高达9万/㎡，相较远洋天著持平甚至更贵。和远洋天著相比，这两个盘与周边二手房均价的价差空间也要小一些。 10月27日，西丽这个新盘开盘，总共864套住宅，但只有711个认筹，基本属于只要认筹上就能选房，与远洋天著几乎是两种境况。 即便与其他片区相比，远洋天著8万出头的均价，相比关外沙井、光明7万/㎡的二手房价格，优势也非常明显，并且在城市面貌、交通、产业、配套等方面全面碾压。 当人们感觉到深圳稍微好点的房子，8万/㎡是起步价，这时才意识到，远洋天著真是太便宜了。 03 大先生发现，以远洋天著为代表，深圳新房市场存在一个“涨价定律”。那就是： 小户型低总价+一二手房价格倒挂+好学位=涨幅 大家打新的时候，也可以拿这三点作为选房的参考标准。 这几年涨幅快，或是卖得好的楼盘，也都符合这个规律。 以华润城三期为例。 从户型来看，华润城三期最小户型面积89㎡，不到800万就能买到一套。而同时期的万科瑧山府、招商双玺等网红盘，虽然品质更好，但面积大、套数少、总价高，受众面大大减少。 从价格来看，2018年8月开盘的华润城三期，均价为8.5万/㎡，而同小区内的华润城一期，当时的二手房均价为10.8万/㎡，每平米套利空间超过2万元。 从学位来看，华润城的学区是南外科华学校，作为科技园片区的网红学校，软硬件都是深圳一流，未来的成绩非常值得期待。 符合了这三个条件，华润城三期成为2018年全深圳最受欢迎、最难抢到的新盘，就不难理解了。 涨幅也能说明一切。 目前，华润城三期的二手房均价已经超过18万/㎡，两年翻了一倍还不止。 而那些被购房者嫌弃的盘，往往都是因为不符合上面这三点。 至于是哪些盘，大先生在这里就不点名了。 04 远洋天著这次开盘，我还注意到两个有意思的现象。 一是有很多一期弃选的业主非常后悔，又跑回来打新二期，但世上没有后悔药吃，这次打中的难度显然高了很多。 二是由于远洋天著和尖岗山壹号的营销节点撞期，有很多粉丝问我，到底该选哪个好？ 这两个现象，侧面也折射出了部分购房者，对于市场理解认知上的错位。 为什么这么说？ 据我观察，哪怕华润城四期和海德园，临海揽山和深铁懿府，这种在当前市场环境下，预期开盘价格明显已经是性价比极高的楼盘，依旧会有很多购房者陷入“到底买哪个好”的纠结。 还有一些购房者，没认筹前，想尽一切办法去认筹，认筹到了又纠结性价比不高；买不到自己喜欢的，不想买，不买又怕错过买不到…… 对于深圳购房者而言，在综合素质和性价比不错的楼盘面前，从来都是拼手气、被选择，却少有自由选择的权利。 虽然接下来深圳的优质新房还有很多，中签率也会越来越高，购房者也可以只挑所谓最好的新盘去摇号。 但如果项目本身性价比就已经很高了，购房者仍完全不愿意做任何妥协，选择面自然也会变窄，想直接能买到的概率也就低很多了。 要提醒大家的是，所有楼盘都有缺点，看一个楼盘值不值得买，不能纠结于所有的细节，应该抓大放小，在力所能及范围内满足主要的需求，挑最适合自己的就好。 考虑太多，容易眼花缭乱，错过上车机会，很多原本有性价比的新盘都没法去买了。 关键时候，拎得清还是非常重要的。
10月的最后一天，615位购房者早早就来到位于南山西丽的远洋天著展示中心，摩拳擦掌准备开始一场“抢房大战”。