“在南山住久了，就有点不大愿意离开南山跨区去置业，好不容易从三四线小城镇来深圳扎根下来，结了婚，置了业，生了娃后还想继续住在南山区，住久了，人自然而然的就有了地域情节…… 我们的媒体，甚至包括我自己经常看的一些大V号，都在给年轻人及白领，中产们宣扬一个先上车后置换，逐步进核心区站稳脚跟的路径。比如说，可以先买一个300万的房子，然后换600万，再换1200万。 这条路在之前是可以的，但是现在不行了。原因也很简单——政策调控，把贷款堵死了，现在还叠加了一个经济下行，失业率增多。 工薪阶层永远也不可能住上满意的房子。 可能有些小伙伴觉得1000万的房子在一线城市就算是豪宅了，但是实际情况是——根本不是。 我就先不论全市，就从自己最熟悉的南山区说起 1.深圳湾，83-89平三房，花园社区，1000-2000来万不等。 2.前海南，花园社区（鼎太7），77的三房，620-650来万。 3.科技园，老小区（科苑学里），79平，650万。 4.大新，花园小区（绿海名都），106平，700万。 5.西丽，公务员小区（桃源居3），92平，540万。 同一片天，同一座城，甚至同一个区，房子所属街道的差别，实际境遇真可能天差地别，以至于让人感慨： “都在深圳，都在南山，但又感觉相隔万里。 南山板块划分 很多人觉得能成功换房，是取决是房价上涨，而实际上换房，主要靠的是你的收入上涨。 如果你的收入不涨，想单靠你的房子房价上涨，就实现换房，不现实。 如果说你的收入没有上涨，光想靠自己房子上涨，就实现换房，根本不可能的。只有你的收入，跟着房价上涨一起上涨，才能换房，不然还是没戏的。 同理可推，有些区域，街道，产业落后，业态老化，路权分配不均，居民老化导致该片区的房子“全面贬值。 冯叔以南山板块区域价值排列：集地段配套，居住品质，周边环境，学位，人文环境等因素。以深圳湾为龙头——科技园——蛇口——南山中心区——前海南部——前海北部——南头——大学城——西丽。 怎么得出来的结论？ 老粉都知道我是老地产甲方出身， 去现场之前，作为专业人士能做什么？ 1、地图软件初步了解周边情况 热力图：了解人流量和人口密度 卫星图：了解周边工业园、小区、城中村、学校、商业等影响入住率的整体布局 地铁距离：了解周边除了原有居住人口以外，可否通过地铁引流 2、房产平台了解交易频率及成交价格 利用“贝壳找房”特点：小区房，真实房源，可了解近期成交房源情况 通过以上方式，初步了解定位周边租赁市场概况，根据租价对比合作方案，判断能否经营长租公寓业态。 到现场之后应该看什么？ 1、项目方面： ①户型、外立面、园林、楼栋、停车位 ②采光、楼层——影响价格 ③公共区域、进出通道——其他装修投入 2、项目周边： ①客户群体——定位 ②各种类型房源、竞品租售价（小区、精装公寓、酒店）---租售价确认、有无投资价值 ③通勤——客户来源 我不厌其烦的，反复论述再说一遍： 红树湾:豪宅聚集地，环境好，超湾总部又建设于此，政府还在投巨资进行新基建，有故事，有落地，画卷慢慢展开中，值得期待。 白石洲:主要依靠旧改放量出来的项目，容积高!未来城市概念太大，未来这里旧改的房子都是超高层六七十层，早上高峰期坐电梯提前十几二十分钟来等电梯，科技园的产业也发生了变迁，高收入人群开始分散在整个深圳，不在聚集于附近的深大—高新园—科技园。 前海:前海分新前海老前海，新前海基本都是新开发的地块，因为限价，之前一直炒的热火朝天!又由于喊了20年狼来了，大家还没看到看蓝图实现，定位一改再改，新领导班子现在又炒作香蜜湖金融区，河套深港合作区了，再➕离宝中又太近（深圳不多的大型成片居住区），被分流了。老前海分前海南北，前海南配套过于成熟没有任何想象力了，城中村又多，片区形象不好。 华侨城:作为深圳传统老豪宅片区，生态环境不错。整个片区房子低容积率。商业配套文旅配套都是非常好。就是学区差了点，片区老房子比较多，价格参差不齐，圈层也开始杂乱起来。 蛇口:由招商局统一规划开发的，依山傍海，有欧洲小镇的味道。房子景观分看海跟看大山很多小区用山海命名，听起来高大上!整体居住舒适度没话说，刚需户型老蛇口老工业区也在加速改造，但交通路网是个大问题，易进难出。但最致命的问题是【人口老化】，居民差异相当大，这也是近十年，赫赫有名的育才系下坠速度越来越快。 蛇口规划图 科技园:著名粤海街道就在这，一个街道顶别的城市一个市GDP，南山产业园聚集地，白领精英众多。科院一片豪宅群加上大冲旧改完成后商业配套一应俱全。但上下班高峰期堵的不成样子，两公里以内最快的交通是骑车，13年来的时候就觉得缺少南北纵向的地铁线，时至今日仍未开通一条。大批新组建的科创企业搬离，腾讯的撤退，致使科技园已成了研发展示中心，生产都搬离去东南亚了，所以，说他已是强弩之末不为过。 西丽板块:13号线通车后未来的留仙洞总部基地落地及大学城概念，高铁枢纽站等多重概念的堆砌是因为市内核心区，尤其南山也就西丽还有点空地，不炒它炒谁。西西丽的产业高地来自于留仙洞产业基地。而核心的留仙洞产业基地的高度有限，它主要是以深圳本土的高新技术企业为主，产业链条以制造为主，离石岩这边的工厂很近。这些所谓的高新企业的科研成本非常低，平均消费力自然上不来。 尤其未来深圳的人才保障房及安居房重点供应地就在西丽，所以，你说它未来的房子有多保值增值，我真说不上。 南油南头，躺平的南山“主卧”。 依仗南山几何中心的地理位置，拥有南山最多的城中村群落、最大的旧改工业区、逐渐老化的科技人才，南油及南头已经发展成为南山最大的深一代聚集地。 南头南油都是被一众大佬包围着出不了头[捂脸] 小弟难出头 如果把整个南山区比喻是一座豪华的三室两厅，那么深圳湾和红树湾是超级会客厅，南向的蛇口是拥有无敌海景的大阳台，科技园是用于工作的书房；职住兼有、自成一体的西丽是一个次卧，南山最老的城区南头是一个次卧，主卧则是南山居住人口最多的南油。 希望你们不要说冯叔为赋新词强说愁，矫情还不知所云： 经不轻传，道不贱卖，终于牵引到了重点，前面都是屏蔽那些假粉丝的障眼法，只要跟随我一直细品浏览至此的才是真爱。 2024，这一轮大跌，让南山这些板块现出了原形！ 南山下跌幅度排行榜 很明显，科技园及深圳湾—蛇口最抗跌。 但品质居住还论深圳湾 深圳湾里最坚挺的就是那些高增豪宅，高赠豪宅里最挺拔的那个大高个就是“恒二”。 粗略估计，恒裕滨城二期的户型实用率几乎都超过100%，最高能超过140%。一些特殊的底层户型，还有花园露台赠送，比如曾经5栋成交过一套D户型，就赠送了约50㎡的露台。 当然，高赠送是恒裕滨城二期能成为单价之王的主要原因，但绝不是全部。如果没有景观、户型、品质、公共空间等层面的加分，恒二最多会是一个性价比很高的改善盘，而不会成为高净值人群买入并引领市场价格的顶级豪宅。 我写这么多字可不是为了这个楼盘打广告，写这个只是理想的自我映照，看看我有生之年能买进这里不？ 鸟瞰图 深圳湾楼盘图 优点： 大高个，景观面开阔 1 2 很明显，恒二不是一线前排位置，但却通过拔高整体楼栋高度，使高区楼层得以越过东面卓越维港等楼栋的视线阻碍，俯视深圳湾、遥望香港，不近距离看海，但是观景极为震撼。 1栋是它的楼王单位，景观面最好，30楼以上无遮挡海景，可以俯瞰整个深圳湾海域及城市景观。 次新盘品质+宁静大花园 恒裕滨城二期是2015年开盘，2017年建成，2019年秋季入伙，是目前深圳湾中心路豪宅区最新的楼盘，只要它南侧那块占地5.2万㎡的前佳兆业地块不开发，它就一直是深圳湾最新楼盘，还有3万㎡号称“湾区最大的园林”。这里就不用文字描述了，直接上实景图不上效果图。 1 2 3 4 5 6 高赠送 面积统计表 楼栋户型分布图 平均得房率120%，最高达到145%，妥妥的湾区赠送之王！ 共5栋楼，1、2、3、5栋为标准大户型，170-227主力户型，低区30层以下为170户型，高区31层及以上为228户型。小户型仅分布在4栋，只有为83、89平两种户型。 83平 83平(3房)：产证83平，套内100平左右，正规三房，朝西南朝向，分为A（西边）、B（东边）户型开发商统一传统欧式装修，厨具全部配备西门子，大金中央空调，地砖和背景墙都是大理石铺垫而成，小区一共才84套此户型。 89户型图 89平（4房）：位于小区四栋，产证89平，套内130平左右，正规四房，东北朝向，分为C（西边）、D（东边）户型，双主卧设计，也是84套。 为何我不提大户型，因为，在当代中国互联网广受调侃的，不外乎三种人：中年人、中年男人、中产阶级。中年人在“油腻”的路上一去不复返。中产阶级也在“崩溃”的边缘反复试探。 我来深圳早，吃到红利，父母也帮忙，首付有帮忙，买了一千万房子，所以，敢斗胆想一下2000万豪宅，突破2000万就不敢想了，不想给自己留太大的负担。 树理想不能遥不可及，但也得具备一定高度。 我不甘心住在一个达到我年龄2/1时间的老旧社区里，我也不甘心就一辈子住一套房，蜗在一个没有变化的社区里。 附深圳湾10个小区售价及对应户型 1 2 3 4 5 6 房地产后期走势会形成一个新的方向，有看空的，有稳平的，也有趋涨的，选择很重要。前几年的楼市状态击破了很多人的心态。因为房产的特殊作用，它不会重演历史，每次变化都会不一样，什么时候入手和什么时候等待得看此盘给不给机会。 一个想跟大家一样，住的房子越来越好的朋友。 花钱买别人时间是效率最高的事情， 知识付费能让你更快获得别人一辈子的经验和教训。
举个很简单的例子，你2015年房价低点的时候，买了一套房100万的房子，现在你要换一套房当时价格200万的房子，那么到现在房价至少翻了一倍以上，以前你距离那套你要换的房子差价是100万，而这个时候，你和那个房子之间的差价，是200万。
现在问题最尴尬的就是那些许多90后，00后羡慕吃了深圳红利，早早在十多年前就买了房子的人，但他们薪酬却没有任何变化，他们是接不动盘的，当100万的房子涨到200万的时候，他们就接不动这个房子了，现在楼市流动性这么惨，很大一部分，就是这些接盘房子的人不够多了，接不动了。他们跟着这些老旧的社区一起衰败，无法升级。
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