好久没写楼盘测评了，趁着南宁楼市进入淡季，得闲写一篇了，对了，行情艰难，大家买房找我们团队，谢谢照顾： 今天虎爸聊一聊轨道云著。 这个盘应该是近期南宁楼市最火的吧，全网中介和主播都在强推，而且话题难得的整齐划一：轨道云著到底值不值？ 嗯，这背后反映的是其实是市场对楼盘所在地段、产品和价格的矛盾心态。 你说它位置不好嘛？拜托，别人可是在冤大头瑧湾悦对面拿地呢，又有地铁加持，妥妥的区域核心好吧。 你说它产品不好嘛？你何曾见过轨道的售楼部打造得如此精致，户型得房率如此之高？妥妥的革新力作好吧。 你说它定价很离谱？明明低有9字头，高也有1.2w，丰俭由人，任君选择好吧。 这么一个明眼可见的诚意之作，为啥大家还会犹豫纠结呢？ 嗯，我们从地段、房企、产品、品质、户型，一层层拨云见日，揭开它的面纱。 01、地段解读 虎爸在今年初《万科瑧湾悦会降价么》里说过，从区域位置来说，五象湖东板块属于五象的第二梯队。 优点非常明显：虽然缺失城市级景观，但该有的配套都有了，2号线地铁、万象汇商圈、和三中、新民等名校学区预期。 缺点也很突出：区域发展周期长、生活氛围不足、房价不稳等等。 和一梯队的总部基地、蟠龙、五象湖无法相比，但也能力压湖西和良庆桥南三梯队区域，属于比上不足比下有余的板块吧。 然而才堪堪半年过去，一梯队板块已经上演了跳水接力： 总部基地青运村从1.6w跳水到1.4w； 蟠龙的双悦湾从1.1w跳水到8000多； 五象湖的央玺人才房从1.6w跳水到1.3w； 带头大哥如此背刺，让下面二、三梯队小弟们面面相觑，这到底是跟还是不跟啊？ 嗐，打不过当然就加入啊。 瑧湾悦二话不说，带着一丝决然的跳了。 对，它跳了，它真的跳了，开创性的以工抵房+主播卖房的营销模式，从年初2w跳到了1.6w。 砰，哗啦啦，看阵仗，很有机会获得本年度跳水冠军啊。 紧接着，未来悦作为二手选手跃跃欲试，但多少顾及些老业主情绪，只在私下暗流涌动，悄悄地价格已经从1.3跳到1.1w。 区域的老大和老二都做了示范，作为地方国企代表的溪境和和顺学府也有些蠢蠢欲动，但价格守门员这个档位还当不当了？ 简直是太难选了啊。 所以最终的结果是，整个上半年湖东价格一直在1之间拉扯，单盘销量也就在20-40套之间平销级，没有一个称得上热销的带头大哥（详见《南宁新房销量如何》） 原本湖东还能勉强维持平衡，但下半年第一个月轨道带着它的巨无霸项目，轨道云著来了，区域一时间风起云涌。众人翘首以盼，到底湖东能不能守住一万的区域均价呢？ 定价权交到了轨道手里。 02、房企解读 提起轨道，最如雷贯耳的，肯定是地铁啦。 通过轨道+土地+物业结合的商业模式，建铁拿地，再以地养铁，实现完美闭环，所以各位买了轨道房子的业主小伙伴们，是你们贡献了地铁的螺钉啊。 但地铁建得好，房子就一定建得好么？ 不见得。至少放在南宁轨道身上是要打个问号的。 很多人不知道，轨道地产的前身是中房地产，对，就是开发了望仙坡、翡翠园、碧翠园那个中房。它建的房子放在同时期不说最差吧，但也和品质感完全搭不上边的。 你可能会和我杠，东盟商务区的翡翠湾就做得不错啊，高档英伦风，单价高达2万多呢。对，外立面是靓了，要不你看看房型？ 总之吧，中房这个招牌，在很长一段时间里在南宁有点臭，以至于在2019年，不得不得换个马甲，开了“轨道”这个新号，并宣告要开始市场化了，要脱胎换骨了。 但轨道真的变了么？虎爸认为在开始的前几年里，轨道是用力了，但方向没找对：太过于注重面子，而不是里子。 比如高坡岭的轨道壹号城在规划设计上，是明显比中房时期要好太多，园林终于不再是沥青铺路换成了仿石砖，入户大堂不在是敷衍随便贴砖或空间逼仄，而是开始注重空间挑高及仪式感。总之，从外部看，你会认为小区品质感还蛮不错，挺有面子的。 但当你走进户型内部，就会惊呆了，并冒出很多问号： 这都什么年代了，怎么还有这种房型？这样的得房率？90平2房、120平3房是认真的么？前期产品定位是临时工帮做么？ 再比如良庆桥南的轨道御玺君临湾，极高的颜值挽救了桥南的天际线（详见《2023年虎爸心中的十大新盘》），但一看户型的阳台，真是外立面爽了外人，居住苦了自己。 暴殄天物啊，别人是有钱任性，轨道真是有地任性啊，反正有地铁加持，房子再烂也有人买单嘛。 嗯，这个逻辑放在22年之前是成立的，但时易事移，买卖双方攻守易势了。 轨道的盘？不买，不看，不爱，谢谢。 轨道出地，和华润合作？和保利合作？爱了爱了，买买买。 这几年的轨道其实是蛮尴尬的，自己操盘卖客户不认，和别人合作的客户爱得不行，同志们，这充分说明什么：不是土地的问题，也不是自己的问题，肯定是客户的问题。 对对对，是天要亡我，非战之罪啊。 眼看轨道这个号又要玩废之际，它又开始变了：23年推出的轨道云启，户型设计竟然跟上市场水平了。 虎爸去打听才知道，原来是换帅换人了（具体不展开聊了），反正真正开始启动市场化了。 我说呢，这户型一点也不轨道好吧。差评。 但云启毕竟盘小，做前菜可以，做正餐就上不了台面了。周所众知，考验厨师还是得看他做正餐的水平。 这不，湖东这块地，太适合拿来考验了。 03、产品解读 不得不说，云著这两块地的位置和品相是真的好： 被周边小区众星拱月，特别是南面瑧湾悦，一想到同样地段半价，情绪价值瞬间拉满。 南区3.0，北区3.5的容积率也是区域少有：未来悦4.0、和顺学府3.5、溪境3.7、翡翠中央3.3。嗯，哪怕贵了近5倍地价的瑧湾悦也不过才3.0啊。 这样的位置，这样的容积率，就问你爱不爱了咯。 但请别急着乐，我们再看看其他指标，就不是这么乐观了： 第一，安置比例过多。 北区规划3393户，其中安置1142户，占比约33%，正好1/3比例。 南区规划1878户，其中安置506户，占比约27%，也快达1/3的比例了。 虎爸倒不是反对安置户，毕竟这里原来就是他们世代居住的地方，现在把别人家园给拆掉了，回迁给别人也是合情合理的。 只是一方水土养一方人，本地的安置村民有自己的生活习惯，购买商品房入住的也有自己的生活法则，原本房价是圈层的筛选器，现在因为回迁这个BUG失灵了，强行把不同价值观、生活习惯的人群捆绑在一起，冲突是免不了的，具体就不一一列举了，免得有引战之嫌。 总之，这个比例过大了。 可能有小伙们会说，不对啊，开发商不是已经从规划上区隔开来了么？ 呃，你不会真的会认为园林是商品房业主私有吧？ 第二，规划充满妥协。 虎爸查了一下之前土地出让要求，并没有约束安置物业在哪个地块，只是明确了安置面积、人数等要求。 按道理，就可以采用如下规划方案： 方案一：选一块做100%集中安置，另一块做纯商品房，比如北投时代把安置物业全部异地安置在了锦绣铭城，实现从案名到实际居住的真正意义上的分开。按方案的思路操作就可以把安置集中在北区，把容积率更低、位置更优（近地铁口）的南区做纯商品房小区。 方案二：每块地都雨露均沾一定比例的安置。也就是现在最终呈现的方案。 明眼人都知道方案一更优，为什么最终采用了方案二？ 虎爸估摸着有几个因素: 其一，在落地执行中，安置村民们强烈要求在地铁口有安置比例，否则不能通过规划。 其二，如果过来，南区做集中安置，北区做纯商品房，那竞争力就要差很多了，失去了地铁加持的轨道，还是轨道么？ 其三，综合商业利益、落地执行、各方平衡的角度，似乎选雨露均沾的方案二成为了最优选。 （以上只是猜测，有知情的小伙伴可以私下告诉虎爸，谢谢） 总而言之，这个规划是挺可惜的，否则以南区的地块指标，完全可以做成改善B盘，胆子大一点还能冲击高端呢。 3、产品定位错配。 不少小伙们问虎爸，为什么同是3.0容积率，对面瑧湾悦才700多户，而云著（南区）有1800多户？ 因为产品面积规划不同啊。瑧湾悦175平起步，中端220，最高255平。 而云著规划89、100、118、128。别人一套顶你两套，户数当然要少一半啦。 其实如果定位做初改B盘的话，完全可以100起步，主力集中在100-140的。但估计是信心不足，对区域客群的定位还是以刚需为主，或是担心安置比例过大吸引不来改善等。 明明地块可以做改善，最终却了刚需盘，它真的我哭死。 所谓改善之失，却是刚需之幸吧。 04品质解读有一说一，云著的售楼部应该是仅两年新开放售楼部里做得档次、格调、品质感最好的了，拿去卖高端盘都够用。 但众所周知，售楼部的品质和楼盘品质没有一毛钱关系楼盘的品质要从立面、园林、大堂公区等用材用料，工艺设计上找。但不好意思，所有的新盘，除了能看到效果图以外，你是很难了解他们用什么材料的——因为他们自己也不懂最终会呈现出什么样子。 比如说园林吧，不会有任何文件公示注明用什么设计风格、工艺、树种、小品，你能在网上查到的就是自然资源局上的公示的项目总平图。 上面只是对于园林一个初步方案，上面标注的就是集中绿地、建筑构筑物、儿童、老人活动区、消防车道、登高面等等。 你要是细问登高面是用透水砖还是仿石砖？还是直接用沥青？不好意思，不知道，因为有可能后期要成本考虑，会采用最经济的沥青加点颜色，而你却一点办法都没有。 所以，看新盘的品质我们只能就方案聊方案了，不代表最终呈现。大家快来欣赏一波美图吧，如下： 不懂最终落地呈现80%还是90%？堪比开盲盒了。 嗯，强烈支持现房销售，拒绝盲盒从我做起（狗头） 05户型解读 这应该是轨道在户型得房率上最领先市场的一次了。 89平，使用面积约83平，得房率93%，亮点是小户型围出衣帽间，但厨房太小不足5平米，只能靠拓展生活阳台的空间，但洗衣机又要放客厅阳台了？ 100平，使用面积约89平，得房率89%，亮点能做3+1房，四开间朝南（当然只是户型图上朝南，后面展开聊），缺点也很明显，次卧开间2.6-2.8米，都太小了。 108平和118平，得房率分别是94%和90%，格局都是南北通透，主要是尺寸上的差别，两者可拆改的墙体较多，后期可以做大横厅、开放式厨房等设计，但108有个致命缺点，客厅谨慎太短了，不足3米，这意味着如果不拓展阳台面积，连一个正常沙发都放不下，而且也不懂客厅和阳台的过渡有没有梁？ 128平，使用面积113平，得房率88%。亮点就是4+1房，缺点主要是缺少了这个面积段该有的功能，比如独立生活阳台、独立玄关。 整体来说，这次的户型设计轨道终于是扬眉吐气了，可以像刚练出肌肉的阿强那样，兴奋得遇人就喊：快来摸我的腹肌，我有腹肌了。哇哈哈哈。当然，还是有必要做些温馨提醒，供大家做参考：第一，不能单看户型本身，要结合楼栋结构看户型之间的关系，比如 第二，虎爸认为，对于刚需来说，通风采光的重要性是高于视野的，云著为了满足优先视野，采用小户型统一朝西南的设计规划，让原本就没啥通风的塔楼更难通风了。 第三，要注意和问清楚进深尺寸和梁，不然真到用时就难受了，听说下周开样板间了，大家带卷尺去量量。比如北投隐山如果没有样板间，你是很难通过户型图感受厨房操作区到底有多矮： 这个肚腩不是虎爸本爸的，谢谢 06虎爸观点 云著是典型的定位错配，在改善地块做了刚需产品，虽然是非战之罪，令人惋惜，但不失为轨道的革新诚意之作。 以它的位置和体量，注定会成为左右湖东房价的重量级选手。 具体到产品和价格层面，小户型9字头是具有性价比的，但如果大户型最终真按1.2w定价，是有些冒险的。 目前不仅湖东，甚至整个五象自四大天王时代后，都缺少了网红级楼盘，原本虎爸还以为未来方舟能承担这个使命的，但结果大家也看到了，每个月三四十套的走量，观望未来方舟的小伙们可以再等等，离调价不远了。 宁可一炮而红，也不要高开低走啊（虎爸痛心疾首并掏心窝劝说） 王座就在前头，到底是要做湖东房价的守门员，还是主动出击，以价换量让湖东进入9字头时代？ 阿轨啊，你的家人们正翘首以盼呢（狗头） （完） 以上，是我们新盘测评的第14期，将会收录到《新盘测评》之中，欢迎大家找虎爸咨询买房，我们提供一条龙购房选房服务。 希望小伙伴们一键三连，点赞、转发、收藏，感谢大家。