概念是从“无”到“有”,创造新的“蓝海”场景，从“增值品”到“刚需品”,搞定客户的刚需型痛点，只要概念到位，就愿意买单！ 渔村概念来的最早是罗湖，福田。毋庸置疑是深圳最中心地位，成熟程度其他区无可对比，但是近些年来吃了无数没有自带牛的概念炒作哑巴亏，因而一时“疯长”乏力。当周边小弟龙华、宝安不断放射卫星的时候，依旧还是温良恭俭让，坐了多年的冷板凳！ 01. 福田，深圳中心，深圳CBD，深圳的城市名片。 这里还是行政权力中心、文化中心、金融中心、总部经济中心、国际消费中心、高级办公中心、高端居住中心、高端商旅中心、交通枢纽中心、贸易中心…… 身兼多中心的福田如今却面临着“尴尬”的处境。我们身边似乎除了福田上班族谈到标地以外再也很少提到CBD中心等标签。更愿意谈论前海、深圳湾超级总部基地、宝中、龙华。。。 回顾前福田CBD的规划建筑史，当时用了“30年前的规划，30年后实现”来描述福田的规划，因为CBD规划在当时来看是十分超前的。但是福田的发展远远超出了当时预留的相似空间。正是因为概念太多来的太早，导致后期发力不足，与其相比南山、宝安、龙华的相似空间局部要更大于福田。 但福田依旧是深圳目前教育、医疗、金融、商务、人口最聚集的区域，没有其二。福田居住着全市约1/4的人口。 02. 如果说深圳遍地都是投资客，那么福田是投资客极少的一个区域。因为福田聚集最早一批50/60年代五湖四海到深圳打拼起家的外来居民，早期从布吉、罗湖转移到福田，他们习惯了出门走几步路就有大型超市、银行、学校的环境。而这一批早期创业的前辈都是吃过苦出来的，有个社区、菜市场、公园就可以满足日常生活需求。反而不喜欢快节奏的南山、高大上的龙华。 但是不得不承认福田最风光的时刻过去了，城市的生命周期是有限的，区域也是。当大水灌溉时水也会留到其他地方去。城市的水就是资本。跑掉的不是人口，而是水。 资本是轮动的，是逐利的，也是最无情的，哪里舒服往哪里。从罗湖、福田、前海、后海、深圳湾、、、哗哗哗的流着！ 福田的空间有限，没有更多的地方容纳新增的概念，南山很幸运，多年来一直填海，净地多为平坦，在2005年后承接了大量的概念和资金，2010年后成为世界新贵，深圳湾崛起房价突破20w大关。2015年前海自贸区挂牌成立，资本疯狂落地，临近前海的宝中也承接利好辐射，带来了各种高端产业规划和基建，房价一飞冲天突破了10万大关，成为了新秀中崛起的新秀。 相比福田更落寞了。 03. 福田区的分化是两极的，一个是南极一个是北极。从4万多到15万以上都有。房价呈东部、西部分化，福田中心区划一条南北纵横的线，中心区以东靠近罗湖楼龄较老价格相对比较低（百花名校除外），中心区以西楼龄较新，高端楼盘比较集中，城市面貌相对好，整体房价比较贵。 福田中心区以东，由于建设较早，楼盘和城区面貌慢慢步入了罗湖的后尘，像华强南、上步、八卦岭、皇岗，单价4万多确实还能找到，但是4万多的楼盘是属于大厦型塔楼较多，凤尾梯队，户型较为不方正，使用率不高，比如说集华花园、高科力花园、海滨广场、杰恩大厦等。优点是区域成熟而且离商务区近，公共交通也便利，租金较高。但是城区面貌老旧，大厦型物业多没小区，车位紧张、没空地发展，片区几年都很难看到变化。 福田区以西香蜜湖、华侨城片区可谓是深圳顶级豪宅聚集地了，拥有深圳稀缺的自然景观资源，整个片区的居住密度较低，没有城中村和工业区，而且多是2000后开发，花园式小区多，楼盘相对较新、较多，整体的人居环境非常好，是福田区的豪宅片区。且片区内名校扎堆，除了传统的名校深高级、荔园外国语学校，明德实验学校近几年也是声名鹊起。价格12万起。 04. 福田实际了解过后其实是实属深圳各区价格最稳，刚需最容易上车的区域。因为福田的价格没有想象中那么贵，而是非常接地气的。 皇岗片区北边即为福田中心区，西邻石厦片区，东近落马洲河套片区，南接保税区。基于区位优势，皇岗片区在福田的发展中扮演着重要角色的同时，也能享受周边发展所带来的辐射利好。 片区内目前有地铁4号线、7号线纵横交错，通过4号线可与多条地铁线实现换乘，而地铁7号线连接了南山、福田、罗湖三大中心区的主要居住区与就业区。 可见轨道交通方面的建设已较为完善，日常出行是很方便，未来还有地铁10号线也会穿过该片区。道路系统方面，皇岗路拟进行快速化改造工程，通过新建地下隧道分离长短距离交通、改造地面节点提高通行能力，基本形成中部轴线快速通道。 我们看看成交较为热门的刚需部分小区： 两房：皇御苑78/79、金地名津57/64、东方雅苑67/77、金港豪庭57/76、深港一号51/59、天泽花园79、恒福花园47。 三房：海悦华城77/104、福民新村76/88、港城华庭30/66、东方雅苑86/100、皇庭彩园76。 以上仅供参考! 05. 毋庸置疑福田区住家综合评分是相当高的，当然房价投资不是属于涨幅最快，但确实非常安全的，当你第一步踏进去你就感觉到住家的气息是大过于资本的味道，对于刚需购房者而言购房并没有太复杂。