如今，随着珠海的飞速发展，新城区越来越多，新香洲、唐家、前山、航空新城、白蕉新城……似乎个个都想成为下一个“新城”。而作为最具底蕴的老城区域，看似与“风光无限”作别，只管“修身养性”，各方面数据显示，其实不然。 “老香洲是珠海开发最早的区域，这里有着珠海市最为完善的生活和市政配套。经过三十余年的开发，老香洲已经相当成熟，所有的资源都在这里扎堆。”一位长居珠海的业内人士表示道。 “这里还是珠海市政府的所在地，集中了大量的政府机构。老香洲的教育、商业配套及地位绝非其他区域所能比拟。” 老香洲是珠海开发最早的区域 独立于珠海一片楼市火热之外，老香洲楼市“不温不火”，合富辉煌监控数据显示，2016年8月，老香洲住宅仅约32套。事实上，受供应较少影响，片区成交水平一直维挂在30套左右的水平，为珠海各板块中成交最少的区域。 香洲区各板块住宅网签数（数据：合富辉煌） 稳定的年均去化量与老城区供应不足，这些矛盾为老香洲楼市定下了曲折上升的基调。2016年，日月贝首演、海韵城面市、香洲渔港改造等城建相互启动，或将进一步拉高均价。 老香洲均价两年涨11056元/平 土地供应和地王挤压成主要因素 根据合富监测全市130个在售项目量价情况，8月珠海住宅成交均价24748元/m²，同比上涨46%，零去库存的任务，及龙光、崇峰和雅居乐相继在新城区刷新地王纪录成为直接促涨原因。 在连续两次地王冲击下，珠海均价呈现飞涨（数据：合富） 老香洲尤为明显，合富数据显示，2016年8月成交均价35056元/平，相比于2014年8月的24000元/平，足足上涨了近11056元/平。 重点项目上涨明显，由于地处老香洲中心情侣路段，且靠近歌剧院及海韵城，双水湾均价从年初的36000元/平左右涨至现在的42000元/平左右，上涨了6000元/平。 于歌剧院为中心轴正大改造，旁边项目将受益 库存方面景象如是，根据合富辉煌数据，截止至2016年8月末，珠海全市在售库存62万平米，按照近6个月，月均63.33万平/月去化速度，库存去化周期仅需要约0.98个月。 而常月几乎无新供应的老香洲，在稳步去化的情况下，库存量也逐步减少。除却双水湾，于近期认筹的泉福豪亭和上月开盘的城市溪谷，是近两年以来难得的主力供应。 未来三月珠海新增供应，未出现老香洲（数据：合富辉煌） “现在珠海拿地这么难，还不如慢慢卖。”一业内人士分析道，土地供应稀缺导致房源减少，地王频频刷新挤压降价空间，共同作用下老城区项目抬高售价就不足为奇了。 “在其他区域都加紧布局时，老香洲的慢节奏会陷入更加被动的地位。“该业内人士认为，“三旧改造”可以提高该区域的土地利用价值，老香洲需要加快”三旧”改造的进度。 “半老徐娘”老香洲现“第二春” 双水湾成板块首个破4万项目 根据凤凰房产所监测到的数据显示，目前吉大板块在售项目主要有6个，它们分别是双水湾、城市东岸、弘泰豪庭、凤凰海域、及近期先后入市的恒荣城市溪谷、泉福豪庭。 六盘除了正在认筹的泉福豪庭剩少许刚需小户型外，其余皆是大户型。业态较为单一，大户型高总价的要求下，走量少便是意料之中。 另一方面，据凤凰房产数据监控，仅年初至今，老香洲所在售楼盘涨幅普遍上涨了5000元/平以上。坐拥城市最优资源及地段的双水湾，当仁不让的成为老香洲首个破4万楼盘，目前均价42000元/平，年初至今上涨了6000元/平。 其他项目方面，在售时间较长的项目比如城市东岸、凤凰海域等，目前在售也都仅剩少量高层单位，而新入市的泉福豪亭主推82-182平两至四房单位（毛坯），放风价30000元/平。于日前开盘的城市溪谷，首推均价32000元/平，当天所推210套单位全部售罄。 “老香洲片区第一新房供应量和库存量不高，第二未来还有众多利好逐一兑现，因此开发商们普遍的心态比较坚挺，认为未来老香洲的楼市依然趋好，因此即便成交量不高，也要把价格守住。” 该业内人士同时对凤凰房产指出，“老香洲一直被忽略，其实单价4万/平，综合来说也不是很高，像吉大、拱北、南湾早已破4冲5了（吉大钰海帝景45000元/平、万菱·情侣湾一号60000元/平；拱北仁恒滨海中心65000元/平、龙光玖龙湾45000元/平）。 从今年至2017年底，预计老香洲在港珠澳大桥、野狸岛改造、香洲渔港、歌剧院、海韵城等的轮流“上线”下，整个区域内将大大提振，再现“第二春””。 “洗净铅华风韵犹存” 海韵城等规划将进一步拉高老香洲均价 2016年12月31日，作为中国唯一海岛歌剧院整个工程预计12月31日之前完工，将于近期迎来首演；作为城市客厅的施海滨泳场海滩修复工程继续提升改造；香洲渔港也针迎来改造，将打造以大剧院为核心的世界级城市景观节点的建设。 歌剧院航拍图 此外，最引人注目的是，坐落于双水湾对面，于环境优美的情侣路野狸岛的——海韵城也正全球招商。毋庸置疑，城建海韵城作为珠海大剧院配套建设的文化旅游商业体项目，将是珠海的文化旅游新地标、城市新名片。与歌剧院相互应衬的高端时尚的外形让人眼前一亮。 “2016年，不少老城区项目将在惜售的基础上再次涨价。”一业内人士在接受凤凰房产采访时认为，“架在楼市、地市这两把热火之上，珠海涨价潮的出现也是情理之中。“目前珠海房价在8月全国涨幅第二的情况下，接近广州，房价已处于高位，支撑其大幅涨价的动力比较有限，但由于供求结构以及政策影响，2016珠海房价仍将保持高位运行。” 不同于同为老城区吉大拱北，“貌美如花，其客自来”——老香洲其独特的风貌及“地标”属性，尽显城市底蕴。而在歌剧院、海韵城、情侣路沙滩、香洲渔港及野狸岛改造等一系列利好陆续将兑现下，洗净铅华的“半老徐娘”只会越来越美，为这一座城市“长存风韵”。