凯粤湾售楼部 前两天写了我们实地看过的两个楼盘，一个位于黄埔，一个位于白云，今天我们又要写的楼盘位于荔湾。 教育强区越秀和天河这一波涨的，我们真的是够不上了，从贝壳上按区域看了均价以及个别楼盘的价格后就被我们Pass掉了。而老四区里，海珠去年到今年涨的也比较多，所以我们把目标转向热度不高的老城区荔湾。其实也是更多的考虑教育资源优势的，荔湾比不上天河越秀，比白云、番禺、黄埔还是要强很多的。 在没有出一手限价之前，我们看了几处二手楼盘。后来出现一手备案价，以及二手指导价之后，我们算了算，次新的二手楼盘加上中介费和税费以后，价格也不低，而且二手房出指导价后热度降了很多，买卖双方都在观望，估计这种状态会持续几个月，所以我们又把思路转到新房上面。 从网上不停的搜集荔湾的新盘信息，广钢价格太高Pass，花地湾的万科项目一直没有价格，加上学校开学时间还没确定，热度又高，暂时没有去看。而凯粤湾因为有前几期比较成熟的配套，所以加推的新一期我们还是挺期待的，于是孩子上学后，我和爱人一起驱车前往。 由于凯粤湾和逸彩庭园都是新世界的项目，在这先把之前我踩过的的新世界逸彩庭园二手房的经历写一下，也方便大家做对比与参考。 新世界的项目在这里有分为三个地块的（从下面这张图可以看出） 新世界项目三块地 逸彩新世界在滘口地铁站的南侧，是最早开发的一期，2007年建成，已经形成非常成熟完善的配套。小区虽然楼龄还好，但不知道是不是因为物业的原因，看起来稍微有些老旧，而且人车不分流，车都在小区里面的路上停着，单元门口还有很多电动车，小区环境不是太好。 新世界项目平面图 上面平面图中，左下角那块地就是逸彩庭园，中间围成一个圈的是A区，和旁边的D区是多层建筑，无电梯，没有架空层，有些低楼层感觉有些遮挡，会影响采光，不过A区中间有一块空地，朝向中央小广场的户型采光感觉还不错，自己住也是可以考虑的，不过据中介说放盘比较少，我们没有去看。主要看了C区和E区的高层，这个小区里有好几栋楼都是那种客厅带个三角的户型（见下图） 逸彩庭园部分户型图 逸彩庭园部分户型图 从户型图看还好，西北向有阳台，东南向没有阳台。但实地去了后进屋感觉客厅本不大还带个三角形，还是挺别扭的，看各自喜欢了，不知道开发商为啥这样设计，本来挺方正的户型，可能是为了避开纯西向？东向变成东南向？还有E区和C区朝着后面大马路以及铁路（广佛肈城际铁路），会有噪音问题。而且一层7，8户，楼梯间很窄，感觉有点年代感。 但是这个小区有个最大的优势，就是学区，其实我们看小区都是冲着学校去的。平面图中北侧的那个三角地带就是有名的真光中英文小学，属于民办，但是业主子女好像是免费的，就在小区里面，非常方便。南侧那个操场的地方是广州四中，也是很不错的初中了，门在外面靠马路的方向开着，但是也非常方便。所以这个小区我们看下来也是很纠结，优点就是地铁口，学校不错，配套不错。缺点就是户型不好，靠近铁路及客运站，小区环境很一般，有些老旧，物业应该也是一般的。由于我们在家办公的时间多，而且经常加班白天休息，有铁路确实是一大问题。其实我们之前对二手的逸彩庭园抱的希望挺大的，看后也没有太大的购买意向。 看完这里没多久，由于出来了二手指导价，二手市场突然被冻住了，我们也打算再观望，同时把目光转向了一手。所以旁边同是新世界地产的凯粤湾入了我们眼，凯粤湾也是有二手和一手的，我们主要看了一手新房。 凯粤湾位于5号线首发站滘口地铁站的东侧，由于中间隔了芳村大道以及立交桥，所以新世界做了可以从小区门口直接走到地铁站的连廊，这点还是比较方便的。不过估计过去也得走10分钟。 从地图上可以看出小区位于三江交汇的地方，北向江景，而这片区域也属于荔湾区规划的定位很高的有荔湾CBD之称的白鹅潭商业中心片区，在荔湾区的潜力还是不错的。 凯粤湾位置 凯粤湾在芳村大道与珠东大桥双桥路交汇的十字口东侧，很方正的一块区域。这个小区是边盖边卖，所以配套也都比较成熟，前期入住率也挺高的。接待我们的销售挺专业的，介绍的很详细完善。我们刚一到售楼部门口（其实也是小区门口），就能明显的感觉到是现代繁华都市小区的感觉（参考第一张图那种感觉），和逸彩庭园完全不一样。后来销售带我们去看样板间，走入小区内部，第一感觉楼有点密、有点高，中间花园很精致但也不大，还配备了一个游泳池。销售带我们看了两个户型，新楼盘户型都没有什么大问题，我们主要看了96方的三房，因为前期了解的单价是5万左右，销售帮我们核算了12楼的一个单位，总价到570多万，单价5.9万，大大超出了我们的预算。我问销售还有没有5万左右的户型，销售说只有上一期的尾盘北向二楼97方一口价469万，折合单价4.89万。但是销售也说不建议买二楼，因为一楼架空，二楼相当于是一楼，洗手间厕所什么的容易返味之类的。 我们也专门问了关心的学校，去之前也有了解过新世界的楼盘学校都不错，凯粤湾的小学更好一些，省一级西关培正小学，就在小区里面，只不过比较小的一个学校，中学是和逸彩庭园一样的广州四中，对我们来说很好了。当时我还问到学校小的问题，销售解释说学校是小区配套的，每年会根据业主家庭孩子年龄情况来安排招生数量，是一定可以上的，即使房子交的晚，我们只要网签了就可以迁户口过来上，还说去年有业主没有报上学校主要是因为买的二手房，以前的业主已经占用学位导致上不了的，新盘不会出现这种情况。不过看完算价格后，我们也是觉得太贵了，够不着。后来有另外一个中介告诉我们去年凯粤湾确实有业主闹学位的问题，不是上面销售说的业主买二手学位被占用的原因，是确实学位不够。今年8月份教育局已经开始扩建了。但是仍然说到只是解决现在业主子女学校，新一期业主适龄子女的上学问题没有提到，估计明年还是会有学位不够的问题。所以如果是冲着学位买的还是要注意一下这方面的风险。 关于西关培正小学凯粤湾校区的扩建公示 以上就是荔湾区新世界两个盘，我们实地看房了解到的情况，不知道是否有帮助到你呢。刚需买房不容易，中介销售发布的消息文章真真假假，唯有自己实地调查了解才能真实了解楼盘情况以及是否适合自己。我们仍然在看房选房的路上，欢迎大家一起交流。