五象湖公园 2021年是五象大湖区元年，五象湖居概念开始成型。 大湖区以五象湖公园（金象湖、银象湖、碧象湖、玉象湖、桂象湖）为核心，延展至五象二湖、五象五湖、小五象湖以及楞塘湖等湖居概念板块。这些水系串联起来就组成了五象新区的环城水系，整个水域面积接近200万㎡米，分布在平乐大道和玉洞大道十字中轴上。 据幸福里APP数据显示，从今年上半年开始，大湖区区域项目快速扩容，目前在售和待售项目已达17个，不同水系/公园由于区位、配套和产品各异，所以楼盘售价不同。例如玉象湖周边楼盘单价至少2.1万/㎡起步，而碧象湖周边楼盘单价1.5万/㎡起步，价差至少5000元/㎡。 那么问题来了，碧象湖板块相比玉象湖板块，到底有没有被低估呢？ 五象湖公园|凤凰路方向 五象大湖区的大致范围如下：东至坛泽村新良路附近、南至五象三中区域、西至玉岭路周边、北接广西体育中心板块。从覆盖的板块可以看出，大湖区也是整个五象新区的核心区域，围绕水系打造景观带和居住组团，居住环境仅次于蟠龙沿江板块。 这就是我们经常提及的生活类配套密度的概念。 四至范围里，西至玉岭路周边指的就是本文的主角——碧象湖水系，以凤凰路为界，碧象湖板块又可以分为蛮早前开发的凤凰路以北和近些年开发的凤凰路以南两个细分板块。在售和待售项目有金科博翠山、龙光天辰、建发和玺以及轨道御澜上城等项目，高层产品价格区间在1.5-1.75万/㎡之间。 玉象湖板块和碧象湖板块之间的分界线是玉象路。玉象路以东是玉象湖所在的五象湖核心区板块，玉象路以西是碧象湖板块。 板块周边航拍 为什么一路之隔，价差这么大？价差主要是被地段、配套和产品拉开的，详细分析如下： 1、地段。 玉象湖所在区域是五象湖核心区，板块北侧是金象湖，继续往东北则是五象总部基地；南侧是五象湖成型居住区；东南侧是商业聚集地也是商圈核心区。这个区域不仅是五象大湖区的核心区位，同样也是整个五象核心区的组成部分。 所以，碧象湖板块虽然靠近五象湖核心区，但价值体系还是略差一档，但未来随着五象岭森林公园的开发，碧象湖板块的居住价值会有所提升。 2、配套。 配套的差异主要体现在教育、地铁、商业、景观、医疗等五个方面。 教育，五象湖核心区域对应的是五象四小+十四中五象校区的组合；碧象湖区域则主要是秀田小学+四中五象校区的组合。 五象核心区配套位置示意图 地铁，五象湖核心区域有地铁3号线经过，并且能覆盖板块大部分楼盘；而碧象湖板块只有地铁2号线延长线经过板块周边，部分楼盘距离地铁站点相对较远。 商业，五象湖核心区域东南侧是五象湖商业聚集地，万象汇、宝能环球荟、合景悠方等商业体聚集；碧象湖板块则主要依靠邻家广场和轨道配套商业。 景观，玉象湖已经建成并投入使用，部分项目景观效果不错；碧象湖暂未交付使用。 医疗，玉象湖区域距离广西国际壮医医院大概2公里左右；而广西医科大五象医院则在碧象湖板块了。 虽然碧象湖距离医科大五象医院更近，但壮医院规格更高，这一局算打平。 从学、铁、商、景四个维度的对比来看，两个板块的势能不同，五象湖核心区的势能明显强于玉象湖板块，天花板也明显更高。 碧象湖板块配套示意图 3、产品。 五象湖核心区“四大天王”：建发央玺、五象印月、锦麟玖玺和龙光天灜。其中，建发两个项目虽然楼栋密度略大，但整体规划和展示区还是体现了建发的产品实力，拔高了五象核心区的产品天花板。 而碧象湖板块，除了金科博翠山有些大平层产品面向改善置业人群之外，其余产品还是整体面向刚需置业人群的刚需型产品。 而产品结构又进一步映射了区域和板块价值。 所以，和五象湖核心区相比，碧象湖板块目前来看并没有被低估，在东风路和玉象路之间这个板块，1.5-1.75万/㎡的价格区间对于南宁南宁图书馆周边楼盘、秀田+四中对应的楼盘来说，是符合目前板块价值的，当然，也有少数楼盘价格虚高。 碧象湖板块内的南宁图书馆 那碧象湖板块几个楼盘的优劣势主要表现在哪些方面？在板块里如何选盘呢？我们挑三个盘来横向对比： 龙光天辰，优势主要有三个：一是板块内更靠近五象湖核心区的项目，和五象山庄（二期）之间就隔着一条玉象路和一座南宁图书馆；二是更靠近碧象湖公园，属于一线湖景的项目；三是教育，秀田小学+南宁四中五象校区的组合。 当然，相较凤凰路以南项目来说，天辰距离学校相对更远，便利性打了折扣。 金科博翠山，优势主要有三个，一是距离秀田+四中很近，就在楼下；二是南侧良玉大道上有地铁2号线玉岭路站经过，距离项目不同组团大概700-900米之间，虽然略远，但有总比没有强；三是商业，项目附近的玉成路南侧有一个邻家广场。 劣势就在于北侧的水系水域面积较小，景观效果和游乐体验可能都比不上其他水系。 建发和玺，优势主要有两个，一是属于板块里更靠近地铁站的项目，距离地铁2号线延长线东风路站大概600米左右；二是建发的新中式建筑和品牌。 不确定性在于，相比同区域的梧桐樾，和玺秀田+四中不是特别稳。 所以，在碧象湖板块买房置业，如果你是偏改善居住的需求，可以优先考虑天辰；如果你是你偏住还想兼顾教育，可以优先考虑博翠山。其他项目具体从实际需求再横向对比学、铁、商、景等综合配套。 五象湖公园日出