问：房屋租赁合同中未约定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的条款，承租人在未经出租人同意的情况下转租时，出租人能否解除合同并要求承租人和第三人腾退房屋？ 答：能。《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” 法条依据： 《民法典》 第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。 第七百一十八条出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。 看案例： 基本案情 当事人一审主张 L地矿集团向一审法院起诉请求：1.判令解除L地矿集团、A公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及两份《合同补充协议》；2.判令A公司及第三人腾退房屋；3.判令A公司支付自合同解除之日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费，暂计算至起诉之日5000元；4.判令A公司承担本案诉讼费用。二审中L地矿集团放弃第三项诉讼请求。 一审法院查明 一审法院审理查明：2018年6月6日，L地矿集团（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：第一条：甲方出租的房屋坐落于鞍山市铁东区××路××号，乙方承租的建筑面积约5500平方米（包括原地质酒店、五一路办公楼3-4楼、6楼会议室），另车库两个以及院内停车场。第三条：合同期限、租用标准：装修期按照5个月计算，装修期乙方不付房租，但付物业费、水电费等其他费用。装修期算在合同期内，装修期内出现的一切不良后果均由乙方负责，与甲方无关。（装修期不收房租体现在最后一年，租金按照7个月收取）。合同租赁期为2018年6月6日至2033年6月5日，付款方式为年付，租金为每年90万元整，租金总额（15年）为1350万元，租金应于每年提前两个月支付，逾期不支付，甲方有权视为乙方不再承租该房屋。第五条：房屋交付及收回：1、甲方收到乙方保证金及首期租金后即将房屋移交给乙方，乙方接收该房屋以目前现状为准。2、合同期满或中途解除合同，乙方应立即搬离并交还承租房屋给甲方。交房时乙方原有的装修配套设施亦无条件交归甲方。第十二条违约责任：甲方有权在乙方有下列情形时可以采取包括停水、停电在内的强制措施、催收租金或提前收回租赁房屋，租赁合同也随即终止：（1）乙方擅自将承租房屋整体转租、抵押、调换使用或改变用途转借他人时。2018年8月20日，L地矿集团（甲方）与A公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2018年6月6日签订“地质酒店及办公楼租赁合同”，乙方承租甲方地质酒店及办公楼三四层，由于签订合同时，办公楼一层租期未到，二层仍在使用，故原合同未包含办公楼一二层。鉴于甲、乙双方已签合同，为更好理顺经营管理关系，本着有利于乙方整体规划经营，有利于甲方物业消防集中管理的实际情况，经友好协商，在原合同的基础上增加部分合同条款：甲方办公楼一层于2018年12月31原有租赁到期后，不再与原租户续签，连同办公楼二层整体打包租给乙方，合同期为15年，租金每年85万元，租期为2019年1月1日至2034年6月30日，付款方式为年付，租金应为每年提前两个月支付，逾期不支付甲方视为乙方不再承租该房屋。本协议生效后即为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。该协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。 2020年6月18日L地矿集团与A公司签订《合同补充协议》两份，约定：针对2018年6月6日《房屋租赁合同》，减免房租两个月，以现履行合同到期后续签两个月的形式进行减免，即将租期更改为2018年6月6日至2033年8月5日止。针对2018年8月20日《房屋租赁合同补充协议》减免房租两个月，以现履行合同到期后续签两个月的形式进行减免，即租期更改为2019年1月1日至2034年8月31日止。 2018年8月27日，A公司（甲方，出租方）与郭某（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋坐落于鞍山市铁东区××路××号，乙方承租的房屋为五一路办公楼3、4楼及6楼（4楼保留1间办公室）。合同期为2018年8月28日至2033年6月5日。付款方式为年付租金为每年税后41万元，租金应于每年提前一个月支付。同日，A公司（甲方，出租方）与赵某（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋坐落于鞍山市铁东区××路××号，乙方承租的房屋为五一路办公楼1、2层。合同期为2019年1月1日至2034年6月30日。付款方式为年付。其中2019年1月1日至2023年12月31日（5年）租金为每年税后110万元整，2024年1月1日至2034年6月30日（10年6个月），租金为每年税后115万元，租金应于每年提前一个月支付。同日，A公司（甲方，出租方）与王征远（乙方，承租方）签订《房屋租赁协议》，约定：甲方出租的房屋坐落于鞍山市铁东区××路××号，乙方承租的房屋为原地质酒店以及院内部分停车场。合同期为2018年8月28日至2033年6月5日。付款方式为年付。租金为每年税后100万元整，租金应于每年提前一个月支付。上述三份《房屋租赁协议》中涉及租赁物由王某经营铁东区智能番茄酒店等。 2022年2月28日，辽宁省人民政府国有资产监督管理委员会下发《关于调查房产和土地出租出借有关情况的通知》（辽国资监督〔2022〕19号），要求调查包括已出租房产或土地的承租人转租情况等，并要求承租人作出说明承诺。2022年3月3日，A公司出具《房屋租赁承诺书》，写明：本单位为鞍山市铁东区××路××号（包括原地质酒店，五一路办公楼1-4层，6层会议室）房屋的租赁人，本单位承诺在租赁协议期间不会将承租房屋整体转租转让抵押他人，否则L地矿集团有权解除房屋租赁合同，本单位愿意按照合同约定承担违约责任。2022年6月30日，第三人王某、郭某、赵某出具《房屋租赁情况说明》一份，内容为“现就鞍山市铁东区××路××号房屋（原辽宁省冶金地质勘查局办公楼、地质酒店及停车场）租赁情况作如下说明：1、2018年8月27日，A公司将鞍山市铁东区××路××号的房屋整体转租给王某，分别与王某、赵某、郭某签订三份协议。以上三份协议均由王某个人支付房屋租赁费，且每次按照A公司要求将租赁款汇至吴某个人账户。2、三份协议王某、赵某、郭某三人关系说明，三份协议实则为一个经营实体，投资人和经营者皆为王某，其中赵某为王某司机，郭某为王某表兄弟。由王某安排两人与A公司签订房屋租赁协议。3、A公司与郭某签订房屋租赁协议中保留的一间办公室不是A公司使用，是该公司负责人朋友的亲属。因使用人与王某也是朋友关系，所以签合同时王某同意为其保留该一间办公室。4、A公司与王某的房屋租赁协议中虽然没有约定关于两个车库的租赁使用，但该两个车库和全部停车场自王某租赁起一直由其使用和支配，只是没体现在租赁协议里”。 一审法院认为 一审法院认为，该案的主要争议焦点是应否解除L地矿集团与A公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及两份《合同补充协议》。本案中L地矿集团主张解除上述合同的理由为A公司对外出租的行为构成了《房屋租赁合同》中约定的“整体转租”，已经违约且达到了解除合同的条件。而根据双方提供的A公司与第三人签订的三份《房屋租赁协议》，A公司保留了两个车库及办公楼4楼的1个房间，且分别与三个自然人签订。从“整体转租”的概念来说并未构成整体转租。虽然第三人陈述保留部分由其使用，但首先A公司对此不认可，L地矿集团亦未提供充分证据证明此点，其次即使第三人使用也不影响该部分A公司未向第三人出租的事实。综上，L地矿集团的证据不足以证明A公司违反了“不得整体转租”的合同义务，且达到了合同约定的解除条件。故对L地矿集团要求解除合同、腾退房屋等全部诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一审裁判结果 驳回L地矿集团的诉讼请求。案件受理费50元，由原告L地矿集团负担。 二审法院认为 本院认为，关于L地矿集团行使案涉租赁合同解除权是否成就的问题。依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”A公司在与地矿集团签订案涉租赁协议后，于2018年8月27日分别于王某、赵某、郭某签订了《房屋租赁协议》将案涉租赁房屋拆分三处分别转租给王某、赵某、郭某，未经出租人L地矿集团同意，事后亦未获得L地矿集团追认，已经构成违约，L地矿集团主张合同解除具有法律依据。2022年3月3日，A公司出具《房屋租赁承诺书》，写明：本单位为鞍山市铁东区××路××号（包括原地质酒店，五一路办公楼1-4层，6层会议室）房屋的租赁人，本单位承诺在租赁协议期间不会将承租房屋整体转租转让抵押他人，否则L地矿集团有权解除房屋租赁合同，本单位愿意按照合同约定承担违约责任。L地矿集团于2022年7月4向法院提起事实主张解除合同，未过除斥期间。故本院对地矿集团主张解除案涉租赁合同并请求安特雅公司及第三人王某、赵某、郭某腾退案涉租赁房屋的诉讼请求予以支持，一审法院认定地矿集团的主张未达到合同解除的条件不当，本院予以纠正。关于合同解除日的认定，经查一审卷宗A公司最早接到L地矿集团起诉状有记载的时间为一审开庭传票送达之日，即2022年8月19日，本院以此日认定为合同解除日。 关于A公司主张L地矿集团接受了其缴纳的2023年租金85万元，应视为对转租行为的认可一节。因其缴纳该85万元在一审期间系在本案诉讼过程中，双方争议尚未解决，L地矿集团亦主张合同解除后的占用费，故不能视为L地矿集团认可A公司的转租行为。 …… 案例索引：（2023）辽03民终921号