提问1： 您好，请问马驹桥样本和旧宫巧克力城的房，都没有好的学区。亦庄回迁区泰和园属于北京二中。这三个小区投资哪个更好？ 回答1： 1、那当然是巧克力城啊。 2、纯投资本来也没有投资学区房的，租金低且政策风险大，并不划算。亦庄的学区是不错，但在北京排不到前列，也很少有人专门到亦庄来买学区房，犯不上。所以并不会产生什么溢价，连海淀都有很多非学区房，何况大兴呢。所以如果不是有学位需求的话，在这边投资没必要纠结什么学区，意义不大。 3、投资房产，首选商品房，次选公房，之后才是政策房、保障房，最后才是回迁房。人们之所以买回迁房，图的就是便宜，是无奈的选择。极少有人挣钱之后非得买回迁房来改善的，炒房客也不会专门去炒这种房。 所以这就是以居住为主的产品，升值也基本会跟随大盘，但绝不会超出周边商品房，否则就失去便宜的优势了。也就是说，这类房产是由升值的隐形上限的，可以买，但在有选择的时候排在后面。 4、买房投资的是价值，不是价格。那房产的价值由什么决定？地段、地段，还是地段。更准确的说是地段内的配套。 那样本处在六环边了，离地铁又远，有什么特殊的配套优势吗？这里2005年的盘，当时买到4600。同时期通州的运河明珠也就是这价格，武夷花园才4200。那今天再看，那两个盘都五万左右，而样本才3万多，这投资回报率不算高吧。那在其房龄新的时候都跑输了大盘，这都十多年过去了，以后翻身赶上的可能性不太大。 5、巧克力城和样本也同时期，才敢卖4400，到今天同样是5万左右，这叫跟上了大盘。这里也没什么特殊的，就是普通的商品房住宅小区，投资也没风险。在这三个里面最合适。仅供参考。 提问2： 我们一家都是北京人，公婆住在回龙观，我和老公两个人住在海淀区公租房，两个孩子在公租房对口学校及幼儿园入学。因为工作调动，想买单位附近的北坞嘉园北里84平米两居。公婆可以卖掉回龙观两居支持首付。因为考虑保留住公租房让公婆住，另外安公婆的心，打算新买的房用公婆的名做接力贷。问题如下： 1、北坞嘉园北里已经下了房本，这回迁房因为自住要求不多，只要能不跑输大盘就可以，您看能满足这个要求吗？ 2、我们卖掉回龙观后加上积蓄有600万左右，公婆67普通工人退休，我们夫妻年收入税后55万左右，工作稳定无忧，没有压力。卖掉回龙观是首房首贷，请问您建议我们是全款购入，还是用足贷款呢？如果用足贷款，您建议是等额本息还是等金本息呢？ 3、请问孩子同是海淀区内转学，转的首师大玉泉学校也是一般的学校，操作困难吗？现在孩子二年级，我是小学阶段转学更方便操作，还是小升初能直接派到居住地附近方便呢？感谢章哥！ 回答2： 1、回迁房在房产投资中的排位靠后，只要别有太高的奢望就可以买。这种小区人们对其期望值不太高，所以只要社区品质不下降太多就能跟随大盘。只不过其升值幅度是不会超过周边商品房的，否则就失去价格上的优势了。北坞家园算是回迁房中不错的，大概率不会输于平均值。 2、最好是用足贷款，这是投资的正常模式。 银行是默认等额本息的，这对他们最有利。对于买房人得看自身情况，如果是有提前还款的准备，也就是过几年还想置换，那就选择等额本金。如果是准备长期居住，以后哪怕换房也持有这里，那就选等额本息。不过如果选等额本金的话，前期的还款压力相对大，这得算算账，看自己的月供能力是否能接受。 3、海淀区内转学，1911之后的只能是交到教委。这相当于跨学区转学，除非是自己联系了学校同意接收，否则就要派位，有可能进不去目标学校。玉泉应该不难，但这也不敢保证，还是咨询教委吧。小升初转学也一样，都是派位。 要转还是小学转吧，四季青学区的好中学私立的居多，那如果不把学籍提前转过去的话，或许小升初想进好点儿的学校会更难。仅供参考。 提问3： 孩子后年上小学，21年想给孩子换西城或者海淀的房子。已经了解了一下海淀二里沟的二里沟小学和羊坊店中心小学，还有玉海园。西城初步考虑了陶白和广外，您能不能帮忙推荐一下哪里比较好或者其他地方可以考虑！预算有限，石景山远洋山水景山分校是不是也可以？请您帮忙分析一下各方面利弊！再次感谢您，期待您的回复！ 回答3： 1、2021年置换，那得做好房价上涨的准备，最近这学区房可涨了不少了，明年什么行情说不好。如果是平行置换无所谓，吃不了什么亏。但如果是要增加现金或贷款的话，最好提前准备，免得踏空或受损。 2、石景山的晚了，这里需要落户六年才能顺位靠前，你们后年上学来不及，买了也很难上学。 建议先选择行政区吧，然后再说学区。家长们大多有个误区，似乎只要是名校就行，不管东西海还是朝石丰，其实各个区都有区别，区别很大，没有标准的方案，只有是否适合。 3、像西城，既适合天牛娃，也适合普娃。天才可以直接考八少八素，学区房都无所谓，肯定能得到顶尖的教育资源。普通也合适，对家长来说不用像海淀那么大的压力。只要孩子在中等左右，那跟着大部队也能考的不错。补课以课内为主就行，奥数和其他课外辅导就纯凭兴趣了。毕竟这里是教育高原，孩子少优质资源对，还相对均衡。 陶白是直升校多，四个直升一个九年，像八中附小和陶然亭什么的都挺好。虽然731之后不知道怎么多校，但落户越早越安全吧，就算是派位也风险不太大。广外也是热门，主要都是奔着西城学籍去的，孩子要是牛娃的话凭天赋也没问题。就像前几年的西城状元，就是从房山转到广外的，结果小宇宙爆发考成了状元。 4、海淀都说是拼娃，其实也得拼爹。牛娃最好，普娃就得更加努力，毕竟全国的精英子弟汇聚，清北毕业的家长们就多少啊，没点儿天赋真拼不过。就像这奥数，太要脑子了，家长要是没点儿基础真没法辅导。我一个朋友还是硕士呢，只不过是学房地产的。自从成为了海淀妈妈，现在已经基本修炼成半疯儿了，天天开车都盯着前边车牌子算“加减乘除得24”。为的就是练脑子，帮孩子补课。 所以进海淀得做好准备，鸡娃是必不可少的。越好的学校学习竞争的氛围越浓厚，学校只负责基础和学习习惯，提高全得靠补课。黄庄补课真不是传说，对孩子对家长的压力都大。 这几个小学都挺好，但海淀有句话是“没有学区房”，一切拼成绩。进了好学校如果不鸡娃，照样拼不过普通校努力的。派位在海淀就是个保底而已，家长们拼的都是提前上岸。 5、所以建议根据自己的情况选择，天牛娃无所谓，哪儿都行。牛娃的话看家长，如果期望值高最好去海淀，补课方便。也能跟一群既聪明又努力的牛娃竞争优质资源，对成长更有利。普娃的话也看家长期望值，如果有时间精力和财力，可以去海淀，用努力来换取机会。如果期望值一般，不是非985不上，那西城相对压力小点儿，不用太过分的补课。 6、总之考虑好，先选行政区再选学区。而且最好现在就去看看行情，热门学区都在上涨，做好计划。仅供参考。 提问4： 请教一下，最近看了一套京西祥云的商住，价格是住宅的一半，面积300平左右，上下三层，请您帮我分析下。 回答4： 1、没什么可分析的，所有商住都一样，适合自住和收租金。就是升值慢些而已，一般每十年跑输大盘30-40%，无论有没有限购都差不多。 所以这就看自己的投资目的，如果是只求自住，不在乎升值；或者是就希望有稳妥的租金也行，买这种房挺合适。但别想着升值能跟上住宅，不可能。全世界近100年的房产历史上，分割型公寓升值超过普通住宅的，还没有一个先例。 2、京西祥云挺好，但这商住我还真不知道，没注意过。价格是住宅的一半很正常，现在基本就是这行情。再过几年估计就是1/3了，没什么不可能的。因为这和住宅是两种产品，虽然都能住，但走的不是一种收益模式。 举个例子吧，广渠门，二环内，能想象花150万就能买套房吗？夕照寺的自由季就这价钱，3万多块钱，一套40多平的开间150万拿下。这可是2008年的楼盘，小户型，旁边房龄更老的大户型商品房都10万起，3倍。 3、所以我没什么多分析的，也没建议，只要考虑好自己的需求就行。房子是用来住的，商住公寓很好的体现了中央精神。仅供参考。 提问5： 我名下有一套通州房，有贷款，能卖500万做首付，孩子三岁多，想置换海淀学区，据说西城快乐教育，且补习班少，不知道实际是不是，如果选海淀，八里庄，万柳和上地学区选哪个适合我？月供3万内，并且初中也可以的。了解了万柳中关村三小和万泉小学好像对应中学都一样，但三小对应片区单价高，性价比差。上地学区和八里庄有没有推荐呢 回答5： 1、西城确实有快乐教育，但那指的是学校，不是家长。要想让孩子取得好成绩，除非孩子是天才报恩娃，否则都是靠各种补课苦拼出来的，没有快乐。只不过西城补课没海淀那么拼命罢了，没必要非得小学学奥数，也不用考那么多证书，相对轻松一些。 当然，西城和海淀不补课的孩子很多，甭说课外的了，连课内都有的是不补的。但这种情况一般都是本地家长，外来的妈妈们大多鸡娃，否则买这学区房的意义就不大了。 2、500万首付，3万月供，那万柳也能买到房了。现在蜂鸟社区800万起，1000万之内肯定能买到。不过现在据说是房源很少，也不是太好买。上地八里庄便宜的多，都能买到。 这我不好推荐什么。我不是中介，没房源。而且估计现在连中介也都快没房源了，据说是东西海的好学区都快没房了，历次行情前期都这样。所以推荐了估计也没什么用，没房可买。 3、哪个适合？这我不好说，得看自己的情况。海淀可以说没有学区房，进了好学校也得鸡娃，想进好中学都是拼成绩。上地虽然派位很好，但多数孩子都冲的是六小强去的，提前上岸才是目标，派位不过是个保底而已。 海淀选学校，其实更大程度选的是学习氛围。三小的氛围更好，生源和家长素质都好。花动辄千万买了学区房，那入了学能不接着拼吗？高知妈妈们的焦虑和疯狂真不是传说，校内教育是打基础，真正的提高还得依赖补课。或者这么说吧，学校越好，感受到的压力越大，竞争氛围也就更浓厚，裹挟着妈妈们不得不拼命。 毕竟海淀是丘陵地带，逆水行舟不进则退。周边一群天资好的精英子弟都在努力，不鸡娃的话买了学区房也没用，派位进了好学校也是垫底儿的，照样考不出好成绩。 房价越高学校越好，相辅相成。那越好的学校牛娃就越多，精英家长也多，感受到的压力也就越大，也就越有学习动力。但也得做好心理准备，这么多牛娃聚集，肯定有当炮灰的。尤其天赋这东西是强求不来的。 所以买哪所学校得看自己的具体需求，期望值越高，那就得买越好的学校。竞争氛围不同，得到的进步也就不同。这就相当于体育，市队省队国家队，队友的水平和训练氛围是不一样的。 4、总之吧，在东西海买学区房不能看房子的性价比，实在没法比。蜂鸟的虽然面积小，好歹房龄还算新。上地东里的老破小更次，当年人家5000块钱一套买来的，现在一平米就十多万，而且更破了。到这儿买房买的就是学位，相当于买学位送房子。别拿房子当回事儿，那只不过是个符号代表而已。买的更是学习氛围和动力，是孩子考上好大学的希望。仅供参考。 提问6： 二套资格，首付200万，刚需，想在丰台买房，看了新发地银地和天伦，赵公口、看丹桥周边老破小，希望章哥给点建议，还有丰台哪些地方适合上车，谢谢！ 回答6： 1、刚需上车，最好不买老破小。这种产品的保值性虽然强，但流动性差，出手的时候困难。而年轻人一般在过几年是肯定要置换的，时机也会选在楼市即将启动的时候。比如现在就差不多，成交量虽然上升，但挂牌量更大。很多人都觉得房价要涨，所以着急卖房置换。 那在这种时候，谁能先把房卖掉就能占优。而老房因为房龄和贷款原因，不好出手，很影响心态。拖得时间长了，或单方降价，或错过时机，有受损的可能。 2、赵公口附近这些年的走势不太好，北京东三环和南三环附近很多这种情况，我也说不好为什么，但不少小区就是跑输了大盘。地铁刚通车的时候，南城很是红火了一把，但没两年就又归于平淡，除了品质高的都落了回去，至今没看到太好的趋势。 3、新发地之前也不怎么样，太乱，又不通地铁，连四号线都把站点给甩了。银地和锦城园，以及期颐百年风格与林什么的都跑输了大盘。但这二次疫情之后有了变化，商户大量搬走，新发地市场很有可能重新规划，那这对周边来说都是利好。至少交通问题改善了很多，缺乏的绿地商超也很有可能补上。 这么好的地段，如果进行改造，那可以说现在正是洼地时期。如果期颐百年前面的地铁站能给补建回来就更好了。但这周期说不好，规划和建设都需要时间。所以虽然我看好这个板块，也只能说是长期投资，短期看不到什么效果。 4、总之，这三个板块我相对看好新发地。银地和天伦锦城差不多，建筑年代也没差几年，可能也就是小学有区别，其他的都一样。 以这个首付，如果能用足资格的话是400多万的房。那还是建议看郭公庄地铁站附近，两条线路交汇，有靠近丰科园，周边的配套全齐了，连学校都快建成了。西华府、万科蓝、御鑫阁和北京方向应该都差不多能买到。仅供参考。 提问7： 你好！我现在住燕郊，燕郊自己的房子。想在北京上车，手里现金130万，能承受最多1.2万的房贷，看了房山长阳板块的碧桂园c区的房子，还有良乡大学城的鸿顺园东区和阳光以上、瑞雪春堂，想问问买哪个合适啊？还是说在城区买个老破小啊！不考虑学区，也不着急住到北京！ 回答7： 1、130，1.2万，那就是300多万。在北京很多板块都能买到房。但既然是住在燕郊，以这个总价干嘛要买在房山啊？这打理起来也太远了吧！ 估计是看上了房价低，能买更多的面积。但既然是不自住的出租，面积大有什么意义吗？除了说出去的时候好听点儿，并不会多收什么租金。北京郊区的租金收益都不算高，低于市区。所以更适合自住，或者说本身就生活在周边，打理方便，那买这里合适。大老远的跑这么远没什么意义，朝阳的租金比这高，没必要受这累。 2、碧桂园和大学城的几个在我看来没什么区别，普通的小区，从投资讲都是同涨同跌的。房山自从长阳发展起来，地铁通车之后，基本都是跟随大盘，也没风险。不过以你的预算，在这里能买到的面积不算小，一般在大两居，这种户型的租金可不太合适。 3、也没必要非得在市区买老破小，不至于这么极端。踏踏实实买个普通二手房就行，房龄在10-20年左右的，如果确定是纯投资，那可以在朝青一带买个开间，比如青年汇炫特等等小区。如果有可能自住，那房山也行，朝阳的常营也行，这看自己的意愿了。除了租金的区别，其他从投资来讲差不多。仅供参考。 提问8： 我家孩子小学四年级，户口石景山，现在想把学籍转到海淀，本人在首钢医院附近工作，有个建西苑算海淀学区内，也考虑田村那边的房子。现有两套住房，一套门头沟梧桐苑120平，一套老古城十万平45平，该卖那套？离首钢医院近一点的海淀区小区推荐那个？ 回答8： 1、建西苑是五一晋元的学区房，应该是比较稳妥，京籍买了房就能进。但这所学校的口碑一般，和本校的关系不紧密。但是，毕竟五一晋元是海淀学籍，所以建西苑的学区溢价很高，这也是其特殊的地方。 像建西苑的均价在6万出头，可每平米的租金也不过是60多，一套两居室5000多块钱，租售比达到了900以上，甚至近千。这种待遇一般都是优质校才达到的，玉海园才不过是800多而已。 我一直没想明白这是为什么？或许是家长们认为有潜在利好，或许就因为是五环外的海淀学区房。我觉得是第二种，因为当年销售时这里均价才3600，和西山枫林一个价，毕竟都是五环外经适房。现在西山枫林5万左右，那建西苑多出的这1万块钱就是学区溢价。 所以，这里居住的性价比不高，常规方式就是买个小房占坑，换租才更划算，也节约成本，降低风险。 2、如果卖房那肯定是卖古城的了。老房的保值性虽然强，但居住体验实在一般，流动性弱，再加上古二小也是挺好的学校，有了海淀的房子就没必要留着了。梧桐苑的房龄新，居住合适，流动性也强，处在门头沟挺好的新区，留着的话更有升值的想象空间。 我不好推荐学区房，1911之后的政策说不好，跨区转学更没保证。而且近期学区房上涨的多，实在不好推荐什么。仅供参考。