作为老大连人对香炉礁（本文指东快路以东，疏港路以北区域）这个地方总有一种消极的情结，淡淡的印象里这块区域是大型船厂和军工单位聚集区，旧时比邻的高墙门岗和新建高耸着的两根巨大的烟筒，犹如生活中禁行的标志，让人不自觉的绕行。 我以前对这里的接触只限于香炉礁家具市场，且最后一次去也是十年前的事了，因为现今家具市场的存在与否已非生活必要。直到近两年频繁往来开发区，经常因舍不得往返100多公里的油钱而乘坐地铁3号线，因占免费停车的小便宜，故选择香炉礁地铁站，将车或停路边或停宜家，由此逐渐了解熟悉并重新审视了这块曾经被我忽视的区域。 每天这块区域的道路两旁早早就停满了私家车。车主们除了周边的居民和上班族，其他多为和我一样乘地铁在主城区与开发区之间的往返者。春夏秋冬，早来晚归，为此地一大出行特色。 再看周边商业布局，不但有大名鼎鼎的宜家、山姆、百年港湾奥特莱斯、迪卡侬，麦德龙，更有大牌体育用品店一条街。仓储式五金机电市场和厨具城也别具特色。聪明的餐饮店总能恰到好处的在此星罗棋布。与开发区的便捷联络，也是周边公寓写字楼出租率较高的因素之一。在这里，特别是每每温暖的夜晚和消遣的周末，被各具特色的商业模式和港湾风光吸引而来的人群，不仅有体育用品的爱好者，山姆的会员，宜家、迪卡侬、麦德龙的拥趸，还有前来打卡航母的粉丝游客，再加上往来开发区的过路客，男女老少，形形色色，好不热闹。 宜家的城市会客厅，迪卡侬的运动和亲子游，麦德龙、山姆会员店的泊来品购物+体验，奥特莱斯体育用品的线下淘宝，航母港湾的游览观光，各家商场的特色餐饮，甚至奔波路过而暂停车中的小憩。周边商业业态其各自的功能和设施，在不觉中与不同目的的来者们总能相互完美对接和服务，自然而和谐。 细细品味，牵动这一切的偶然条件：公共交通枢纽站+地铁站的便利---大量路过的上班族群体---免费停车的私利---风格鲜明+互为补充+大小不同丰富多样的商业群体---特色风情航母港湾情结--网络推荐的推手。我认为其中的免费停车和丰富多样的商业业态是吸引搞活这一地块商业经济的重要条件，而网络推手这一时代消费指引又进一步提升了人气热度。 反观天津街（青泥洼），论地位，这里是大连百年城市的起点和传统商业中心。论规模，大商，百年城，秋林，天百，新世界等等，青泥洼巨大的商业设施体量，在东北甚至全国都可名列前茅。论资源，占据着城市传统的商业风水宝地，坐拥众多现成空置的现代化商业物业。论交通，可以说是大连城市交通枢纽中心，老火车站，地铁2，3、5号线，众多传统地面公交线路，纷纷汇集青泥洼。论人口，半径三公里内（北到胜利桥北、南到南山，东到三八、二七、赤儿沟，西到黄河路、北岗桥），住宅林立，人口众多。论感情，在大连人，特别是四十岁以上的大连人心中有着泪目的回忆和复杂的情结。青泥洼商业圈，这位过去傲视全国的商业大佬，如今却在时代变革和电商崛起的夹击下一直一蹶不振，苟延残喘。虽然年年被各种创意想法反复“修理”，但是结果总是明年继续被“修理”。 你也不能说主管部门和商业经营者们不积极、不努力，也看到他们针对天津街（青泥洼）改造问题，在不断想方设法，既有请有关专家学者研讨论证新的先进模式的举措，也有走出去学习借鉴其他城市相关成功经验的行动。但不知何故，再好的模式经验，移植到天津街这块“硬地”，却难以“扎根”存活，纷纷“枯萎凋谢”。 到底是什么原因将周边众多市民，将火车站、地铁站源源不断输送来的大量五洲四海的游客变成匆匆过客。 此时若问他们此问题，一定会反问你：“天津街？我为什么要去那里？”。 让商业人眼红的泼天流量竟这样白白流走。 综合上述问题，我认为天津街的现状是缺少了大连的城市灵魂和城市商业主线的必然结果。何谓大连的城市灵魂和城市商业主线，请见我在《忘了天津街吧，大连需要一个新时代的商业地标》文章中的解释和观点。 需要指出，本文中香炉礁商业所称繁华是单指人气流量并针对比较天津街现状而言。实事求是的讲，香炉礁商业模式并非完美无瑕，在大连众多现代商业综合体中无论规模和效益，肯定排不到前五。但是，通过“香炉礁”与“天津街”的对比，提示城市相关管理者们就近且不仅限于“香炉礁”，多借鉴本市商业街改造的优秀案例，总结失败教训。牢牢抓住大连的城市灵魂和城市商业主线，打造既符合人性（占便宜，爱热闹，新奇特，当上帝）需求，又有丰富鲜明的特色商业，更吸纳融合大连城市“地气”的新天津街。并且从此彻底抛弃“人口流失，商业分流，网购冲击”的天津街改造失败理由。 总之，两者对比之下，相信”香炉礁模式“的点滴细节长处，一定会值得管理者思考总结学习借鉴。 最后，让我们忘了过去的天津街，顺应时代发展，放弃复原旧梦，推倒重来，为大连树立一个新时代的商业地标。 相关文章《忘了天津街吧，大连需要一个新时代的商业地标》 2024年8月29日夜
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