地王门前是非多。 2017年至今，中海在厦门拿了3块地，卖得不太好。 同安的中海九号公馆，做了高赠送的复式产品，依托同安城市中心各种配套便利，勉强贴着地价往外卖，也不过卖了不到300套。 同安的中海世贸府，开售快2年，才卖了一半多，价格已经低到了泥土里。目前陷入了同安各大央企国企的低价肉搏战。2万3、2万4一平米甩卖的场景随处可见。 同安真不是个赚钱的好地方（同安的盛夏）。 大众眼中，集美不一样。 集美地王——中海2019JP01于2020年初亮相，正式定名为中海杏林鹭湾。 2020年4月22日，中海杏林鹭湾取得预售证，总共6栋高层（共计492套），以及2栋11层洋房（共计110套）。其中，高层总共就100㎡、110㎡、130㎡三个户型，洋房总共94㎡和112㎡两个户型。 取得的预售价格是46350元/㎡，其中高层住宅的预售价格也达到了45725元/㎡。毫无疑问，在整个厦门岛外刚需楼盘里，中海这个价格是当之无愧的王者。 5月25日，在中海杏林鹭湾开盘1个月以后，该楼盘的厦门网上房地产备案数据仅仅达到了54套。也就是说，无论中海有多少客户属于首付分期，从官方认可的角度，中海杏林鹭湾这一个月仅仅销售了54套房子。 本次作为该项目的首次开盘，中海自己对外公布的是总共推售8、9#楼172套房子（11号、13号楼估计也推出来卖了，但11号楼只网签了3套，13号楼只网签了9套）。其他取得预售证的房源就算要买，也没有折扣，也就是基本没人买。 如果诚如中海对外宣称的接近售罄，目前还要加推新楼栋。那么怎么会签约备案事实上只有全部房源的31%？。 我们推测可能存在的三种情况如下： 推测可能1、中海本次开盘确实全部卖完了。那么发生的情况就是大部分的客户（至少70%）都采取了首付分期的办法。因为首付没有给足，所以即使已经销售的房源也无法网签。目前距离开盘已经过去了一个月，如果按照首套房首付分期3个月、二套房首付分期6个月，那么本次销售的结果可能要等到6个月后，也就是11月份才能全部体现出来。 这里的疑问就是，中海的销售管控有这么松？他们的运营回款指标为了保障首开成绩降低了标准？ 推测可能2：中海开盘其实就卖了60套。经过一个月的时间，按照中海一贯以来的管理标准，其实已经卖出去的基本都签约掉了，体现到签约端就是只有54套，相当于9成认购已签约。同时，后续销售非常乏力。 这里的疑问是，隔壁建发央著过去一年平均月度销售面积接近1万㎡，高峰期一个月能销售过百套。中海和建发的差距怎么会这么大？是品牌不够好？产品不够好？还是营销团队不够好？厦门人民难道真的只认准建发？今后外来开发商还敢不敢拿地了？ 推测可能3：中海开盘卖了100套左右。这虽然是一个折中的推测，但有很大的概率就是这个样子。已销售的房源中，60%的客户是首套房或者首付充足，能够1个月内签约。剩余40%的已购客户是二套房，已经缴纳了30%的首付款，剩余的首付款可以在3个月内付清。 这里依旧出现的一个问题就是，中海的后续销售乏力。 撇除所有的影响面，不得不为中海捏一把汗。他们目前遭遇了较大的阻力： 1、中海顶着4万6每平米的房价，一举成为岛外所有楼盘的标杆。基本上所有岛外的楼盘销售员都能指着中海说事。而很多客户，尤其是刚需客户，最怕的就是自己成为接最后一棒的那个人。 2、岛外多校划片疑云。本来中海杏林鹭湾最大的宣传亮点就是他们背靠的外国语集美校区。这也是去年以来建发央著敢于亮剑、完美销售的逻辑。但自从上个月底以来，各地尤其是北京传出的多校划片政策推行，情况就发生了变化。如果集美多校划片，至少是集美新城多校划片，那么中海的这个优势就被极大的弱化了。同时，中海地块被海翔大道和G15沈海高速夹在中间的劣势将因此被无限放大。都能读那个学校，为啥不选个居住品质好点的地方呢？ 3、天境云著的开盘卖了中海。3万3就能买到接近20楼，而且还能看湖看海，而且楼下有地铁有商业，学校名义上也是五缘湾实验分校，未来还可能享受多校划片的利好。天境云著大卖，意味着同期有大量客户被分流截断。厦门国企的这一波阻击接近满分。 接下来，中海杏林鹭湾怎么办？ 是用销售业绩来回击厦门人民的疑问？ 还是继续这么不声不响下去？变成一个偏远的、靠近沈海高速和海翔大道、价格特别贵、折扣控得非常死，因此特别不好卖的楼盘？ TOBEORNOTTOBE,THAT’SAQUESTION!