一觉睡醒，朋友圈很多“经济学家”都在传一张图 全世界都没想好怎么对冲疫情的负面影响，朋友圈的“经济学家”已经安排的明明白白，多买点房子，一套不够买两套。 鼓掌，为你们骄傲 可是疫情影响收入今年没钱买房，这个问题你们能帮忙解决一下吗？ 以下是正文 01壹 聊到木渎板块，总绕不开地王这个话题，如果说吴中地王一石，那木渎独占八斗。 从2014年1月正荣16.8亿（7329元/㎡、溢价率86.34%）和15.6亿（6613元/㎡、溢价率86.67%）拿下金枫路地块；到16年9月中铁以楼面价28695元/㎡，溢价率93.10%拿下“黑松厂”地块 短短3年不到时间，木渎地王身价涨了3倍有余，比房价涨的都快。 有意思的是正荣地王项目（正荣华府），15年初高层首次开盘均价9000多，完全是亏本大甩卖。开盘后没过多久，正荣就把另外一块地王退掉了，据说是资金链紧张。 正荣高层万万没想到，地退完后苏州房价突飞猛进，那块退掉的地王也在几个月后被蓝光9785元/㎡重新拿下。 有的时候房地产市场就是这么瞬息万变，哪怕久经战场老兵也不可能做出完全正确的预判。 所以不要轻信别人说房价会涨还是跌，根据自己的需求出发。 当然正荣退地只是木渎地王的一个小插曲，从结果来看，正荣算是那么多地王中最滋润的，赶上16年那波市场，面粉比面包贵，房子根本不愁卖，在17年就早早清盘。 其他地王就没那么幸运了，国瑞去年精装交付爆出维权，这种情况在周边竟然算比较好的，毕竟大多房子已经卖掉，只剩三期等着去化；要知道上实地块至今没入市，而木渎中铁“双子星”，姑苏上府房价不如地价贵，国礼至今也未入市。 总之木渎没有善待任何一块地王 02贰 原因很简单，眼下这里新房实在没什么性价比（日后会有一个，下文会提到） 先看看现在木渎新房的布局 目前在售5个项目：1.国瑞熙墅、2.佳兆业和光雅苑、3.姑苏金茂悦、4.旭辉都会上品、5.中铁诺德姑苏上府，从精装高层→洋房→叠墅→联排，房屋产品可谓齐全，整个区域新房吸引力低，并不是因为新房产品不行，主要还是价格。 木渎区域购房者一直是刚需居多，受限于学区，改善人群少，但拿地价格又决定了这些高价地项目只能做改善产品，像中铁、佳兆业、国瑞基本都是改善户型，只有金茂悦和旭辉有小户刚需产品，但价格2.6万+又不算便宜。 像旭辉都会对面的二手小区旭辉香格里花园，挂牌价开始下滑直接成了第一竞品 贝壳挂牌价 如果让我在都会上品和旭辉香格里两个做选择，当然盲选香格里，性价比明显更高。 还有去年卖的还不错的金茂悦，收回优惠后成交量一路下滑，处于金枫路板块相对比较偏的位置，一路之隔朗诗科技住宅小户单价也只要2.7万左右，甚至更低，怎么竞争？ 贝壳挂牌价 如果让我金茂悦和朗诗之间做选择，当然还是选二手朗诗。 那改善产品呢？ 像国瑞熙墅、姑苏上府、佳兆业和光这三个盘，以改善为主，很多房源总价也在400万+，这个价格区间，自然去狮山限价新房抢一套是一套。 刚需新房性价比不如周边二手，改善产品吸引力又远不如狮山，这是目前木渎新房面临的最主要问题，何况整个板块自身还存在不少“硬伤” 03叁 “硬伤1”光大环保 寒山闻钟上关于光大环保的投诉，估计整理起来能出一本书，影响可见一般，尤其以“夜间气味”相关投诉居多。 光大环保 好消息是这两年随着技术升级，光大环保投诉相对以前少了很多；坏消息是木渎新房除了国瑞熙墅稍微远了点，其他都在3KM直线范围内。 光大环保3KM范围圈 有些木渎新房项目经常给自己贴上标签“狮山南”，并且喜欢用一些非量化词，比如繁华狮山触手可得，以后看看这个范围圈，其实你们离狮山远着了，真要用那些非量化词，光大环保也是“触手可得”。 好好的木渎，乱打什么狮山的牌头，几年前浒关营销称为狮山北，瞧瞧人家现在“北新区”，立马变得不一样，木渎新房的营销策划就不能有点创新精神？ “硬伤2”学区 木渎学区相比紧邻的狮山真的吸引力非常低，除了木渎实验学校还算认可，其他如范仲淹小学、南行学校口碑并不算非常好。 这也是木渎想成为改善区域最大的难处，没有学区何谈改善，自己住的能够将就，孩子读书就不行了。这也是为什么高铁新城、苏州湾、科技城这类新城都会规划一些口碑还算优质的学校。 “硬伤3”城乡结合 木渎不少区域如金长路工业区，离狮山非常近，可惜的是周边厂房多，居住人群鱼龙混杂，哪怕连狮山正宗的上瑞阁，也被很多购房者标签为城乡结合部. 还有就是木渎板块群租房很多，早点的如几年前合景领峰（现在好了很多），晚点的像现在枫华紫园、大成郡、云山诗意、拾锦香都等，随处可见二房东的身影。 枫华紫园公告栏 出于以上考虑，这段时间我基本没有给任何人推荐过木渎新房，哪怕身边有人考虑这个区域，也尽量让他们看看正荣、招商、合景附近的二手房。 最后，木渎下一个限价房是绿城春江名月，还有3期未开，受限价影响刚需可以考虑，预计下半年入市，和旭辉都会上品一河之隔，预计单价2万左右。