“保交付”成为房地产行业的重要命题，新楼盘交付就像拆盲盒。 而楼市走低后，大量二手房也在挂牌求购，这时二手房买卖就会有捡漏机会，二手房看得见摸得着，可以弄清楚小区的实际居住环境与房屋质量到底如何，当然没有百分之百的“好”楼盘，所以我们应该平衡楼盘的“不利”与“有利”因素，持最好的心态，找到适合自己的房子。 本期盘点刚需盘——恒大名都。 望城金星北大型成熟低总价小区 不利因素梳理： 1）精装修交付，早期交付房屋质量一般，小区人车半分流，车位比较紧张； 恒大名都小区采取精装修交付，当时对外宣称精装修标准为1600元/平方米，但房屋实际交付质量一般，早期被业主各种投诉，装修标准与实际不符，房屋漏水、外墙渗水，房屋内的门、橱柜质量差、墙体大面积开裂等等问题，所以计划购买该小区的潜在业主还需仔细实地考察，有个心理预期。 其次，小区采取半人车分流状态，车辆可以在小区外围行走，一定程度上影响小区居民出行安全，尤其是小区里的老年人与儿童；并且小区停车位也比较紧张的，小区停车难、乱停车的问题也比较凸显。 3）入市早，户型结构一般，居住舒适度受影响 恒大名都大部分楼栋核心筒采用的是“塔楼”设计，相邻户型互视，私密性较差，其户型以两居室（89平）、三居室（104~124平）和四居室（140平）户型为主，两梯四户，其中100平户型中，走廊长、拐角多，比较浪费面积，两个北向次卧以及北向客厅，采光差，矮楼层可能会更显昏暗和潮湿一些；111平三房却只有一个卫生间，南向主卧面积偏小，实用与居住舒适度一般； 同时小区北面有石长铁路，存在一定的火车噪音，尽量规避小区北侧楼栋。 3）小区配套小学为望城区中岭小学，划片区初中为明德美琪学校 恒大名都配套的小学是望城中岭小学，在整个望城区小学排名属于比较一般的学校，望城的家长们最认可的小学还是长郡月亮岛学校与师大附中星城学校，名校+九年制学区；而该小学划片区初中为明德美琪学校，由湖南省长沙市望城区人民政府投资兴建，委托长沙市明德中学管理的一所九年一贯制学校，有明德集团教育加持，教学、教研方面，也会得到集团的扶持，未来有向上发展的可能。 明德美琪学校其四大指标生未完成，但都完成了五小指标生计划 未来望城片区“小升初”计划实施整体微机派位，假如进一步优化学区划分的事情落实执行，对于中岭小学来说微机派位后，将有概率派进更好的学校。 有利因素梳理： 1）小区搭乘地铁出行略显不便，但公交线路比较多，周边商业配套成熟 恒大名都小区早期受园林“四菜一汤”的产品标准化影响，内部景观有超大人工湖与花园式绿化以及物业的维护，目前整个小区看上去不会显得很破旧，小区绿化好、舒适宜居，内有篮球场与羽毛球场等，是社区居民生活休闲的好去处。 恒大名都距离地铁4号线罐子岭站大约1.2公里，步行时间大约20分钟，搭乘地铁出行略显不便；但是小区附近公交路线比较多，搭乘288路、355路、357路、W109路、W115路等十几条线路，出行还是比较方便的。 小区周边有润和彩虹mall、星巢park、砂之船奥莱等大型商业，商业成熟，休闲娱乐购物方便。其中长沙润和彩虹mal拥有3万平方米集中商业，集购物时尚、文化旅游、休闲娱乐于一体的主题情景商业中心，是附近居民休闲购物带娃好去处。 2）近期小区价格一路走跌，成交价格不足7000元，性价比高，满足刚需客户需求 目前恒大名都二手房挂牌房源约257套，房源量比较多，挂牌户型主要集中在两房和三房，挂牌价格大约7000元/平方米，而近期成交价格小户型不足6000元、大户型不足7000元，跟周边项目相比，价格便宜1000~2000元，首付20万以内，恒大以精准交付，买房后可直接拎包入住，对刚需者来说，性价比比较高。 综合来看，恒大名都作为一个比较成熟的小区，适合资金不足，工作和生活又都在周边区域的刚需自住客户。