近日，广州二轮土拍落幕，不少靓地表现抢眼。 天河地块遭54轮围猎，楼面价冲上5万+，超6成的主城地块成交再次扛起土拍大旗。 而荔湾，更是以2宗地溢价成交强势出圈，楼市君发现，近5轮土拍中，荔湾的表现还不止于此 01房企持续深耕主城区，只有荔湾给刚需机会 回望此次土拍，楼市君发现，主城成为价值回归之地，而中心四区内，荔湾更是房企愿意持续深耕的主场。 1主城区地价坚挺，价值重归主城区 本次成交的11宗地块中，主城区达7宗，占比超60%成为主场。 其中，越秀地产斥资超107亿，豪夺主城3地块，包括7家房企54轮争抢的燕塘地块、琶洲核心地块及广纸地块。 荔湾南岸仓地块也有4家房企争抢，最终溢价成交，再现2021年首批供地时的火爆场面。 这背后，当然离不开主城区成熟的配套、产业、人口，更能吸引房企溢价拿地，持续深耕。 但也不是所有地块都如此，比如育新街地块惨遭流拍，天河金字招牌也不灵验。 不同于房企过往向前冲的勇气，此时的他们更加谨慎，都是非中心不拿，缺少产业配套不拿。 2、金字招牌也不灵，唯有荔湾价值最为稳健 在此其中，荔湾本轮表现就显得格外亮眼，不仅2宗地块溢价成交，整体情况胜过天河，比起海珠2宗底价成交，也更具看点。 楼市君还发现，在2021-2022年共5轮土拍中，荔湾在中心四区成交的地块是最多的。 这从侧面反应出，即便在寒冬之中，房企仍持续看好荔湾的价值。 荔湾上半年新房同比涨幅为14%，排中心四区第二；二手也是如此，7月荔湾过半房源涨幅达10-20%。 即便价格有所上升，对于主城购房者而言，在中心四区，也仅有荔湾保持着相对友好的价格，被称为主城刚需福音。 房企持续看好，一二手价格稳步推进，在2020-2022这一波行情中，荔湾无疑是中心四区最为稳健的存在。 此次土拍也更好的说明，主城刚需置业，应当盯紧荔湾。 02南向50米一线江景，堪称主城刚需“杀手” 但这也不意味着，只要是荔湾，就可以闭着眼睛盲选。 细数今年荔湾新盘，不难发现，或多或少都存在一些问题。 比如，广钢居住密度大，已是多年的痛；白鹅潭虽有规划利好，但只能北向望江； 至于广船，户型太大，总价太高，令主城刚需买家望而却步。 一圈看下来，荔湾似乎很难有合适的产品给到刚需买家。 即便有，也是北向、临近马路、户型设计有缺陷等，存在多多少少的瑕疵。 好在，此前以全南向望一线江景出圈的越秀·天瀛，近期开放了实景样板间。 楼市君踩盘发现，其吸引力的确堪称“杀手”级别，或许是主城刚需买家当下最好的选择。 1、50米一线亲江，2楼即享无遮挡视野 众所周知，与自然资源之间的距离，是提升居住舒适感的要素之一。 据广州市建筑退让距离规范规定，建筑与水域间距至少大于100米，即便豪横如25万/平的汇悦台，也与珠水相距125米。 而越秀·天瀛，享有一线滨水景观，与水域间距不过50米，而广船滨江上都旋湾，却达到了100米，高下如何，无需多言。 更不用说，越秀·天瀛的江景从2楼起便一览无余，远胜白鹅潭其他北向江景盘。 这样的自然条件，无论是亲水距离、景观丰富度，在目前的市场上可以说是前1%的存在。 项目实体样板间景观 2、容积率仅3.5，整体设计更加纯粹 在整体设计上，越秀·天瀛这次控制得更加纯粹，打造约15-26层的小高层，整体容积低至3.5。 容积率仅3.5是什么概念呢？ 对比起广钢动辄33-51层的超高层建筑，越秀·天瀛3.5的容积率，直接赢麻。 越秀·天瀛和广钢部分项目容积率对比 项目 容积率 价格(万/平) 越秀·天瀛（新房） 3.5 约4.5 中****阅（新房） 4.5 约7.5 中****号（二手） 7-7.5 约7 保**郡（二手） 6 约6.8 华****园（二手） 4.8 约6.5 珠***府（二手） 4.8 约8 中***里（二手） 4.55 约6.8 低容积率背后，相应的绿地比例会增加，人口密度、电梯出行、供水供电、消防、治安等压力也会降低。 也正是因为有如此低的容积率，越秀·天瀛才有足够的空间配建约1万方中央园林，来提高人均享有资源及居住舒适度。 项目园林效果图 住在这里，可以说是把园景、江景都搬到了面前，这在广州恐怕都是独一份的。 如果景观看腻了，儿童游乐区、托儿所、健身会所都在园林中，下楼，即可换一个星球享受生活。 03、超9成高实用率，约26%窗地比，稀缺约87-125平“真实”三四房 有如此优越的外在条件，项目本可以躺赢，但越秀认为，项目要超越周期，产品亦要能满足市场需求的迭代升级。 于是，越秀结合自身天然优势，在产品打造方面同样不遗余力。 首先，整个项目采用半围合式望江布局，使得整个项目80%的户型皆可望江，搭配上120米的楼间距，远眺即享受超长江景视野。 项目效果图 其次，整个项目还是户户朝南，将每个户型的采光面直接拉升到最大，任何一个选择，都不需要为朝向烦恼。 再者，项目每个户型还拥有超26%的窗地比，超越住宅设计标准中约16%-25%的比例，户户皆是满屏开窗。 项目效果图 具体到户型上，越秀·天灜主打建面约86-125平“真实”版三至四房。 何谓真实版？ 不同于储物空间+阳台的设计，得益于项目超9成的使用率，留给业主的就是一个完整的房间，无需业主收楼后返工拓展。 不仅让业主的每一分钱都花到实处，还节省下返工拓展的费用，无额外支出。 建面约87平3房2卫，做出了大户型的居住体验。 竖厅设计，客厅与阳台、餐厅一线贯通，整个公区宽敞明亮；三开间朝南，阳台、主卧、次卧皆可望江，为点睛之笔。 每个房间都能放下一张床，主套还做到了带卫生间的套房设计，充分保证私密性，这样的空间配置已不输市面100平户型。 建面约87平三房 楼市君还注意到，这一户型的阳台仅单侧有墙，拥有270°的景观视野，观景尺度足以媲美一些豪宅大平层。 每天早晨起来，走到阳台，目之所及就是一线江景，体之所感不过江风习习，长此以往，就连身份认同都会有微妙变化。 建面约87平板房主卧实景图 建面约87平板房客餐厅实景图 建面约87平板房厨房实景图 左右滑动查看更多 建面约104平4房2卫，采用大横厅设计，零过道浪费，居住体验感媲美初改大平层。 这个户型的客餐厨采用时下流行的一体式设计，拓宽了整个户型的朝南面宽，丰富了采光和通风条件，也将客厅的场景功能进一步放大。 建面约104平四房 房间方面，无论主卧、次卧、主卫、长辈房、儿童房、餐厅、厨房，都做到了飘窗设计，实用率超高。 并且，豪华主卧不仅带独立卫浴，更配置了衣帽间和270°视野的L型大飘窗。 如此阔绰的空间，加上多开间带来的“全面屏”采光，居住舒适度足以媲美寻常大平层。 建面约104平样板房实景图 建面约125平四房，则是约104平户型的豪华“PLUS版”，各个区域的尺度都有明显提升。 一进门就有独立入户空间，不仅能保护家庭私密性，还可做更衣，储物多重功能使用。 建面约125平四房 步入超大南向客厅，南北通透对流，可拥抱阳光和清风；还有约5.1米的南向大阳台，做成露天茶室、阳光花房都是不错的选择。 主卧也配置了衣帽间+L型大飘窗，躺在飘窗就能欣赏窗外的江景，感受一座城市的脉搏，这种享受有点奢侈。 建面约125平板房主卧实景图 04、荔湾三大核心平台之一，自带可持续性科创“金矿” 于广州楼市而言，项目不可复制的稀缺景观，是一重价值保障；项目所处地段的可持续性，则是价值的另一重保障。 客观来说，越秀天灜所处的海龙围科创区，市场声音相对较少，反倒让其有了充足的成长空间，成为广州新的科创热土。 海龙围科创区效果图图源：广州荔湾发布 1、规划六大产业区，2025年产值1000亿 早在2017年，海龙围科创区便已成立，随后与荔湾文商旅活力区、白鹅潭商务区并称荔湾“三大平台”。 目前，其已汇聚包括新一代信息技术、智能制造、中医药等六大产业集群。 然而，这些前期投入还算不上大头。 在今年5月，海龙围科创园响应官方号召，将起步区12个地块，都纳入广州市新型产业规划，近30万方的居住用地调整为产业用地。 这对荔湾官方而言，都需要不小的魄力，毕竟，这需要牺牲短期的土地收益，度过一段艰难的阵痛期。 这些操作下来，无疑让海龙围科创区的板块优势，变得更加亮眼。 相对纯居住的广钢，这里多了政策、产业的双重赋能，相较广船，其科创能级更为庞大，真要对比，大家不妨看看宅地同样稀缺的琶洲核心区，一目了然。 未来，这个板块将全面促进荔湾的“产、城、景”深度融合，提升荔湾乃至广州的中长期竞争力，成为一座可持续性的科创“金矿”。 片区多个总部即将建成图源：广州荔湾发布 2、高端配套多元聚集，三大旧改稳步推进 真正优秀的产业园区，不仅要引来产业，也要留住人才，这点，官方同样考虑到了。 教育方面，官方引进爱莎国际学校、博雅中英文学校、何香凝纪念学校等优质国内外教育，同时，项目也自带有托幼儿园，一站式教育已然集齐。 商圈、医疗也没落下，沃野商业广场、广钢花地湾商圈、广州中医药大学第三附属医院也都相继进驻。 如此完善的配套资源，对于人才的吸引力可谓直接拉满。 不只眼前所见，项目周边还规划有海南村、海北村以及海中村三大旧改项目，已被列入三年旧改计划，总投资达1404亿。 并且，从广钢、广船到聚龙湾、三馆合一，不难发现，荔湾旧改一直稳步推进，按照这种速度，相信5年之后，周边将焕然一新。 总的来说，越秀·天灜，内有50米一线江景，户户朝南，外拥可持续发展的科创“金矿”和千亿旧改，仿佛开了自动充值外挂般，价值体系常在常新。 更关键的是，这样的项目总价仅需320万起即可上车，不到2/3的广钢价，即便放在中心四区，如此成长潜力和性价比，几乎没有敌手。 如今，荔湾二手价格又开始新的一轮上涨周期，对于主城刚需而言，此时上车，不失为良策一条。 目前，越秀·天灜已开放实体样板间，有兴趣的买家，不妨去现场感受一下。