最近咨询了几个粉丝，他们情况是这样的 1、住在老城区的老破小，想提高生活质量预算不太够； 2、早年在外地投资买了不值钱的房子，考虑资产规整； 3、老广，想给孩子买房，又没有太多钱 4、单身新广，市区工作，又不想每日通勤劳累的。 这些同学的特点是，预算不多，不想去郊区，想自住，或者说，想在好的地段，有点收益和回报，我的建议是，可以看公寓。 公寓在房地产市场上，曾经人人喊打，原因是过去住宅有突飞猛进的增长，但还是公寓却没涨上去，当年的同样的预算买了公寓都血亏，所以一说起来大把人骂公寓，但是，时代不一样了哈。具体我们之前的推文也有说过【一棍子打死公寓的，我反手给你一棍】 当年假设你首付5成60万，买一个120万的公寓，可以买200万的科学城住宅，住宅涨了公寓没涨确实是血亏，但是现在首付60万能买个租到5000的公寓，还有一个选择是去增城买套涨不上去卖不动不好租的房子，你觉得买公寓就一定输吗？？ 好地段的公寓，也有可能会水涨船高，参见保利天悦的公寓，3万多涨到5万多，当然，流通税费会高点，好了，我们就算当他没涨不好流通，但你对比下，同价下的郊区外围新房，一样也涨不动不好卖，相比之下，好地段的公寓至少租金能保障，居住品质也有提升，如果区域有变化，只要匹配需求，算账也是不一定差过于远郊新房的。 当然，公寓是个有争议性的产品，假如你首套、有强学位的需求、考虑以后折腾的，可能不太适合，但是对于资产调配，没有学位需求，想在城区有品质地居住，预算不多，寻求睡后收租收入的，不是不可以考虑的。 以越秀星汇海珠湾为例，来讲讲公寓产品要怎么看。 △星汇海珠湾效果图 星汇海珠湾的基本价值面 星汇海珠湾很重要的有两点。 第一，他在海珠的创新湾沿江板块，未来是有大的城市变更变量的，第二，他近地铁。 项目距离现有广佛线燕岗站直线约500米，11号线南石路站（在建中）地铁上盖，是个地铁盘。 其中11号线（在建中）是广州的环线，预计明年开通，意味着在明年项目可以地铁直达琶洲、金融城、白鹅潭等商务圈，是项目变量之一。 开车到珠城，车行距离约11km，在不堵车的情况下开车十来分钟，对于在天河上班的同学还是比较友好。当然，假如你选择坐地铁，现有广佛线转乘三号线到珠城大概也只需要30分钟。 项目位于老城区海珠，周边生活氛围浓厚，已入住的社区多，老城区烟火气重，基本上步行可达商业、三甲医院、公园等配套，是方便的。 项目靠江，配建有3.6万㎡的市政公园，旁边还有原广纸厂、味精厂的旧址，后面将改建成为类太古仓这样的文艺打卡点，具有一定的文创休闲性质。 △项目实景图 目前新世界已接手南箕村旧改，以新世界的产品品质感和商业的运营能力，未来广纸片区的面貌会有提升的空间，是变量之二。 △南箕村旧改示意图 把这些归纳总结起来，就是老城区地段=成熟配套，地铁交通能带来更多的租客、旧改变量+文创休闲商业---城更后区域变量值大，项目的基础价值是比较好的。 公寓能不能买，要看算不算得过来账？ 星汇海珠湾的基本价值面不错，在售35-60㎡公寓和25-225㎡餐饮铺，算个账，就知道能不能下手。 先说公寓。 其实小公寓的购买逻辑无非是看算不算得过来账。 1、自住看配套成熟度、生活便利度 2、投资看是否好租，能否租出去。 自住就不说了，钱多当然买住宅，同地段准备公寓多2-3倍的预算，如果钱不够，100多万在城区，只能老破旧，如果去郊区，那就是熬配套，每天2个多小时通勤。 老破小的优势是租金可能还可以，也是涨不动不好卖，但是好的地段的公寓的租金是持续上涨的，这点来看，是要优过于老破小的。 老破小唯一胜过公寓的是能入学（对口不一定是好学校），但是如果你考虑入学积分，或者家里父母有房子能蹭学位，接受这点，其实公寓并不是不能买。 买公寓，就是跟隔壁7-10万的新房同样的配套，差一点的就是没学位，但是如果你不需要学位呢？你父母的房子可以解决学位呢？你就是想图出租赚钱呢？？ 从投资的角度来说，那就是要看好不好租，租金怎么样。 租赁的问题，星汇海珠湾所在的工业大道沿线一直都是租售两旺的区域，买家和租客看中的就是成熟的区位和繁华的地段，租金一直都不低，星汇海珠湾一期公寓，38㎡单层可租2800-3000，50㎡单层可租3000-3500。 星汇海珠湾有地铁，区域很多MCN网红机构，年轻人都喜欢租体面的板块，租赁是完全不用担心的。 算账哈，目前星汇海珠湾34㎡的双钥匙，总价120万，首付60万，月供6800。当然现在双11有优惠，价格还会更便宜，可以到现场算下价。 而在目前海珠湾的租赁市场上，装修稍好一点的双钥匙公寓（上下拆分两间出租）星汇海珠湾一期，可以租到接近6000元，这租金回报，比住宅强多了。 按现在的租金算了一下，投资回报率可以到5%，最近的四大行5年定期利率也才2.75%，比银行定期来的划算啊？而且租金是可以涨的。 △四大行年利率 算算这个账，其实除了首期支出首付，后期租抵供后，付出的并不多，同样60万的首付，远郊那个住宅能有这样的租金，能带来这样的回报？？ 总体来说，对于预算不多，又想在城区有体面的居住的，公寓的抗性问题学位是可以侧面解决的，对于预算不多的投资性用户来说，同样的预算，郊区房子一样涨不动不好流通，好地段的公寓租金有明显优势，相比起来，也算是优选，所以，可以纳入考虑范围。 星汇海珠湾在卖的还有商铺，一并说一说 电商对于零售业的影响巨大，但是对于体验类和社区商业，是无法替代的。 社区商铺，运营的好，还是赚钱的--比如日常的餐饮，水果店，士多店等--这个园长之前有过研究，详情戳【研究了下搞钱新思路，找副业的请进来……】 商铺选择很重要的一点，是看消费人群能不能养活商铺，但商铺赚不赚钱，完全看业态和商业规划设计。 所以，店东看前者，商家看后者。 星汇海珠湾地处海珠老城区，区域的商业并不多，周边的大型商业乐峰广场，直线距离1.5km，中型商业是万科里，直线距离1.5km，步行稍有距离，对于附近居民来说，属于周末合家欢商业。 但是对于日常的休闲生活需求来说，就有点欠缺了。 星汇海珠湾是一个大型综合体，涵盖住宅，公寓，商业，公园等业态，又靠近江边，他的定位很明显，就是错位的轻休闲商业。 海珠湾项目自身住宅+公寓共约7000户，广纸社区约1500户，绿地越秀海玥约3000户，保利花园约5200户，周边小区较多，假如按一户约3口人计算，星汇海珠湾周边常住人口近约5万人，有一定的人口沉淀。 但这5万人左右，没有步行能到的休闲商业。星汇海珠湾配置的商业街，刚好填补周边人群的商业需求。 第一，星汇海珠湾有配建3.6万㎡市政公园，第二，广纸、味精厂旧址，这些广州的老厂，未来都是要像TIT一样进行改造的，会是新文艺打卡点，晚上散步的居民，附近的年轻人，都会被吸引过来。 很简单，这里有公园到江边，老人要不要下来带孩子散步？？要不要去江边跳跳广场舞？年轻人晚上要不要去特色商业街约会一下？？有人流，就一定有商业需求。 △公园实景图 星汇海珠湾附近5万人左右，纯居民应该是能养活商业的。 店家商家第一要看商业规划设计是否合理，第二要自己的商业是否匹配区域需求。 从开发商的角度，是要尽可能通过设计，引导人流到商业。 从动线来看，商业街分外街与内街铺，共5个动线出入口，外街与内街的连通性还是可以的，无论逛在哪里，都有很方便的入口进道商铺区。 也有从地铁站，和周边小区的人流动线设计。 别忘了，星汇海珠湾有一个公园，作为区域稀缺的公园配套，白天和晚上都是能吸引到家庭居民过来的，而要到公园和江边，必须经过商业商铺区。 商业街紧靠多个居住区，周边业主到商业街动线清晰，也是逛着公园，顺便就走走停停在商铺里买个奶茶吃个饭。 从江边、广纸旧址打卡点、市政公园步行到主干道或地铁站都要经过商业街。 另外市政公园的出入口正对商业街内街商铺的入口，用户走着走着，就走到商铺里去了。 商铺做的下沉式小型商业体，负一楼设有小舞台，如果举办小型活动或展览，人气也会相对旺。 星汇海珠湾商铺依靠市政公园、打卡点，从商业规划的设计来看，还是能是聚拢附近的居民客户的，商铺全部都是餐饮铺，比较适合搞奶茶店、轻食店等年轻人喜欢、潮流的小型商业。 一间小商铺200万左右，首付100万，租金按照1万2计算，投资回报率达到6-7%，已经到比较高的水平了。 假如你有点闲钱，放在银行收益低也跑不过通胀，买个铺作为恒定的资产，长远收租也不是不行， 总体来说，公寓并不是主流的房产产品，但是对于预算不太多，又有个性需求的同学，对比来看，并不是不能选，挑好，挑对，就行。 星汇海珠湾，我看过，算是公寓里很不错的，至少有未来大片城更的变量，租金也还是有保障的，因此，假设你手头上有多套老破小，还是可以置换着看看的。