买房亏百万，盘点上海坑货小区：没有最坑，只有更坑

你听说过吗？

在上海买房仅半年亏损了50%，传说中的超级杀猪盘，这里是一个名叫高兴，却让接盘者高兴不起来的楼盘，这里没有过硬的品质，却有得天独厚的特殊资源，这里就是高兴花园。

2020年疫情过后，高兴花园的成交价一度攀升。

到2020年底和2021年初，一度升到接近10万+一平，其中一套一室一厅，总面积47平米的房源，成交价高达九万九每平，这套房子成交周期只有六天。

更夸张的是，另一套37平的房子，单价同样也高达九万九，成交周期仅仅只有一天，挂盘即被秒杀。

年初市场红得发紫的时候，高兴花园曾经一度出现过10.5W一平的单价，但如今，已经有很多5字头单价的房源，同时高兴花园小区已经连续多月挂盘量超过80套，堪称坑盘中的天坑啊。

或许有人抬杠说，5字头单价的都是高区且面积较大。没关系，47平米同户型，年初挂盘10万单价的，现在6.4万单价。而现在这个市场，6.4万单价也是卖不掉的，降价到5.8万差不多可以卖掉，不用抬杠，这个价格的房源小区里不下10套。

那么除了高兴花园这个天坑外，还有哪些类似的坑货小区吗？我们来挑些典型的例子，逐一来盘点下这些坑货。

降幅前十的小区分别来自于在梅园、春申、古美、张江、长征、鞍山、长桥等，这些板块当中都有坑深的小区。

其中表现突出的是浦东梅园学区。

在浦东，梅园板块也是众多家长选择优质教育资源的一大选项。梅园二、三、四街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“双学区”；梅园五、六街坊对口的学校是市示范园冰厂田幼儿园、一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“三学区”。

正是由于对口的学区资源优势明显，引来众多重视教育资源的购房者入手。以浦东梅园三街坊距离，2021年初，曾经高达24万一平米，而且是链家必看好房。

现在梅园挂盘均价在12-13万之间，前段时间，更有11万的房源出售，直接距离巅峰价格腰斩。

相比于高兴花园的天坑，梅园也是名副其实的天坑。真不知道那些在去年年底今年年初接盘的鸡娃父母现在的心态如何，假若孩子最终上了双学区，拼死拼活，最后考了个一本尾巴二本渣渣高校，那就真的得不偿失了。

闵行平南加实验西片区。

平南一二村从五月后开始价格下滑，一月房源挂牌价在9.5-10.2万左右，市场达到高峰，成交周期仅不到一周的时间。

九月底同房源挂牌价直接打8折，在7.5-8.2万之间。而9月初最新成交的一套平南一二村的房子，单价仅7万。

闵行闵实验加莘松片区。

除上文提到的高兴花园外，另外一个坑货小区，就是春申景城。不得不说，春申景城小区的品质还是春申板块内的标杆，小区房龄新，环境优美，夏天小区中央有漂亮的荷花池，万科物业管理优秀，自住还是非常舒适的。

但是，但是，但是，丝毫不影响它坑货的属性。

以春申景城84平米的两房朝南飞机户型为例，2019年底，市场价约为550-570万。2021年9月，同户型三楼，我的客户沈先生购买，价格在630万。2021年年初，这个价格曾一顿高达920万，而且还8天成交了。价格曾一度高达11万一平米，甚至无房可售，从2020年10月开始，春申景城没有一套楼层尚可的三房出售。11月开始，小区有效房源不超过7套，且都是底楼楼层。

现如今，最近成交的春申景城单价只有8.4万一平，楼层中区，大三房。就是之前一房难求的经典好楼层三房房型。但春申景城这种小区，我依然主推购买，毕竟板块内稀缺小区，虽然价格会有所回落，但是依然是兼自住和学区最完美的产品，只不过不要在热的发紫的市场环境下购买就好。

浦东张集校区。

浦东除了梅园板块外，还有一个高位杀跌的盘，就是张江汤臣豪园。直接上图，2020年10月后，挂盘价一度高达14万一平米。2021年年初，更有16万+一平米接盘的客户。

那么现在能卖多少钱呢？

也是一个不小的坑。现在张汤的挂盘均价在12-13万之间，若想卖出，估计要在12万一平米以下。但年初16万+接盘的客户，现在就真的笑不出来了，半年之间亏300多万。

除了以上这几个典型小区外，上海还有很多坑盘小区，我们用一张表来展示。

其中看下来，跌幅榜当中绝大多数的小区，都和学区房有关。2020年初疫情大放水，叠加民办摇号政策利好公办的政策，让学区房在2020-2021这波上海牛市中，最先启动，同时也是竞争最激烈，涨幅最凶残的产品。

但，贪婪和疯狂后一定会迎来冷静。

如果从孩子教育角度来思考这件问题，只要孩子可以顺利考上好大学，毕业后找到理想的高薪工作，那么高位接盘疯狂行情下的高位接盘，就当消费行为，或许也是值得的。但如果孩子本身不喜欢学习，那么其实上在顶尖的学校也没有任何意义，资产保值和资产稳定增值，才是父母要做的头等大事。

但从种种迹象表明，这些跌幅惨重的小区，都已经挤干净泡沫，在触底反弹中。

高位回撤和横盘不涨，是在上海买房最痛苦的事情，后续我们会盘点下，横盘不涨的板块。