刚需是楼市万年不变的热点话题。新政以后，有关热盘的规定更是进一步助力刚需在主城占位置业，相信大家一定有所感触。 政策力挺，但热点楼盘“一号难摇”。对多数购房者来说，知晓合肥有哪些刚需购房圣地也显得十分重要。目前来看，几大刚需区域：新站、瑶海、北城等势头并进。 今天，我们就来看一看城区以内，新站之外的另一个刚需区域——瑶海区。 |壹 看板块，区域发展谁更强？ 去年，瑶海区持续推进旧城更新，打造宜居宜业城区，全力攻坚棚户区、城中村改造。 今年，瑶海区将全年计划实施“交通完善、旧城更新、环境整治、生态建设、公共服务、产业转型”六大类工程321个项目，年度总投资约198亿元。 楼市方面，瑶海区的表现同样不俗。在今年3月土拍中，瑶海YH202102号地块有23家房企参与竞拍。 最终地块被城建夺得，A地块楼面价为10034元/㎡，溢价率28.65%，竞自持面积达43600㎡。 土拍当属楼市风向标，从数据中我们可以获知该区域的部分行情。但要完全读懂瑶海区楼市，我们还要从以下三大板块深入探究。 1.老城区板块 瑶海区以东二环路为分界线，以西向主城中心内延的部分，即为老城区板块。 作为区域内发展最早的板块，瑶海老城区与包河、庐阳、新站、肥东等多区接壤，不仅历史悠久，配套也十分完善。 整体来看，板块内有合肥火车站，地铁1号线、2号线、3号线以及多条主干道搭建起的立体路网骨架。 商业有安徽白马商贸城、步行街等老牌商圈，教育有三十八中、十一中等院校加持，配套成熟，价格却偏刚需。 目前，板块在售房源不多，有龙湖天璞在售低密度多层，户型建面约118-121㎡，均价约2.5万/㎡。 另外，中天胜利58此前也已经开始验资，项目主打建面约68-116㎡的70年公寓，放风价2万+/㎡（具体以售楼部公告为准）。 2.龙岗板块 东二环路以东向外拓展，新安江路以北部分，正是龙岗板块。众所周知，瑶海龙岗板块位于东部新中心辐射范围以内。受其规划利好，板块发展前景较为明朗。 配套方面，板块内有已开通地铁2号线，规划地铁9号线等加持交通。商业有龙湖瑶海天街、万达广场、保利广场等，教育有三十八中东校区、合肥十中新校区等。 图源瑶海发布，合肥十中新校区鸟瞰图 目前瑶海区房源集中在售的正是龙岗板块，比如新力东园，均价14926元/㎡，文一锦门云栖新语，均价13000元/㎡，保利海上明悦，均价16000元/㎡等。 3.大兴镇板块 东二环路以东，新安江路以南，即为大兴镇板块。大兴镇镇域面积达15.6万平方米，2002年由原郊区划归瑶海区管辖。 从地图上看，板块内有和平小学第二小学、五十中新校区、裕溪路学校等，商业方面缺乏大型商场，环境有瑶海湾湿地公园等。 目前，区域在售楼盘有百大东城印象，毛坯高层均价12899元/㎡；高速静安春晖里，低密度多层均价15800元/㎡。 高炉区实景图 不难看出，“改造”仍是瑶海区发展的“关键帧”。新一轮规划中，瑶海区的重点发展有以下几个关键词。 其一，转型发展。十四五规划开局元年，瑶海区将朝着区域转型发展示范区方向不断发展。 其二，改革创新。与国家步伐统一，新一年瑶海区将继续深入推进改革，向智能化发展，打造区域建设现代化新高地。 其三，东部新中心。作为东部新中心不可或缺的一部分，瑶海区致力于建设东部崛起新引擎。 |贰 看行情，了解市场购房风向！ 根据金刚石数据，瑶海老城区均价1.9万/㎡，龙岗板块1.6万/㎡，大兴镇1.3万/㎡，整体均价基本在2万以下。 金刚石发布的合肥3月房地产市场报告显示，瑶海区存量61.51万方，去化周期为9.08个月。 所以，想要购入瑶海区房源的客群不必恐慌。从市场报告来看，瑶海区库存充裕。 根据贝壳指数，3月瑶海二手房均价为12578元/㎡，目前在售房源13047套，最近三个月内成交1074套，整体供需较为平衡。 具体到各版块来看，龙岗板块二手房均价11891元/㎡，大兴镇13447元/㎡。 靠近主城区域的二手房源较为聚集，价格分化明显，均价最高为明光路16185元/㎡，最低为红光10682元/㎡。 从供需走势来看，3月瑶海新增房源量和带看次数均有大幅上涨。春节期间多数人已经回家过年，市场数据有所回落。而到了年后3月，数据又逐渐回升。 综合来看，瑶海区楼市大体稳健，市场运行情况良好，新房、二手房价格基本不存在倒挂现象。 |叁 结语 回到文章开头的问题，虽然老工业城区的土壤污染问题一直有人诟病。但近年来，针对老工业区的土壤治理难题，瑶海区已经探索推出土地出让和污染治理同步实施试点。目前，区域发展日益向好。 对于想要置业瑶海的购房者，我的建议选择顺序是老城区优先，龙岗板块其次，大兴镇保留。 老城区发展成熟，生活方便；龙岗板块房源可选性多，潜力大；大兴镇属于后起之秀，也可考虑。当然，如果只看价格，大兴镇完胜；单看配套，主城区又略胜一筹。 所以，购房者在选择购房区域以及楼盘时，一定要结合自身需求进行考虑。反观市区价格，瑶海作为刚需区域还是拥有较高的性价比，同时也给予了更多人置业市区的机会。
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