随着深圳公布了3595个住宅的二手房成交参考价格公布后，各类房产中介机构的挂牌价格也开始显示正常参考价格，那二手市场哪类房产受影响最明显？ “泡沫”越大的房产受限越严重。其中又以学区房最具代表性。 “中介骑着单车带我去看学区房的，平常是全职太太，主要是先生没有时间来看，是为了孩子买的。”一位四十多岁的女士向乐居君倾诉道，如今孩子已经上小学了，想提前为孩子预备好学区房。 当深圳家长们越重视教育的投入，房价涨幅就会越凶猛，像不少人所说：“深圳学校的成绩和升学率，越来越成为维持高房价的唯一因素。” 对于普通二手房来说，参考价和原本挂牌价格相差不远，但对于深圳“涨涨涨”的学区房而已，规定好参考价后，可能会相当程度上打击这些炒作后的房价涨幅。 此次，乐居君实探各片区学区房二手真实市场，看看随着新政的到来，如今产生了什么样的变化？ 第一站，乐居来到了罗湖区。 罗湖有哪些优质初中？ 周边学区房分布如何？ 在教育方面，2020年，罗湖区新建了5所高科技预制学校，完成2所学校改扩建，新增学位5000个。高考优先投档上线率40.2％、本科上线率85.4％，连续三年稳步提升。 罗湖区由于历史悠久，教育水平不容小觑，片区内的各大名校也并不少，一直以来都算得上是深圳名校集中区。 而且未来2021年，还将推进2所高中、9所义务教育学校改造，按期建成黄贝中学、未来学校及2所高科技预制学校，新增4290个学位。 按照罗湖近年来初中学校的实力来看，有哪些学校位于罗湖的第一梯队？ 罗湖区初中梯队分布 01第一梯队 深圳中学初中部、翠园中学、翠园中学东晓分校 02第二梯队 深圳市第二实验学校、罗湖外国语、翠园实验中学 03第三梯队 桂园中学、文锦中学、罗湖高级中学、笋岗中学 第一梯队共有3所学校，分别是深圳中学初中部、翠园中学、翠园中学东晓分校，周边的二手房情况如下： 深中扩建1年之后将完工 周边共十几家房产中介门店 乐居实探了深圳中学初中部，如今的学校正在拆除扩建，现场塔吊施工中。 （现状） （拆除扩建前） 2020年12月24日上午，深圳中学初中部拆除扩建工程开工仪式在罗湖区贝丽南路46号深中初中部正式举行。 该项目计划将在2022年5月31日将顺利完工，未来规模可容纳48个班、2400名学生。 本工程建设用地面积22809.01㎡，总建筑面积62123㎡，建筑高度为19.15-27.4米，总投资4.73亿。 “2年之后学校会修好，所以现在询问的人还是很多的。”周边二手房中介介绍。 可以看出来，深中学位非常紧俏，由于深圳中学初中部生源不少来自于地段生，所有很多家长也都在购买周边房产，而且是提前3-4年准备。 深圳中学初中部2020年的招生简章中显示： 2020年4月30日前未入伙的住房，其购房合同不能作为学位申请依据，申请者应先在现住址地段学校申请，8月31日前能入伙的，由学校视学位情况决定是否接受申请。 在罗湖区临时(不满1年)购房、租房，深圳户籍无法保证就近入学，非深户籍不受理申请。 对居住时间的以上要求，提前购买学校周边学位房成为很多家长为孩子学业投资的第一步。 片区内的房产中介门店非常多，实探下来发现共十几家店铺，除了较为普遍的中原，乐有家，Q房网以外，还有不少私人地产商铺。 某家中介表示：“以前开单比较快，但是开年来这个月有点难，虽然带看量不少，但是实际成交的不多。” 基本上只要有客户想要看房，中介就会表示：“有钥匙，现在就可以去看。” 实踩罗湖“顶级”学位房 刚刚盘点的深圳中学初中部周边的楼盘里面，除了佳兆业金翠园是2010年，其他都是在15年前建成的楼盘，最早的1988年的马古岭小区，基本上也有30多年的历史了。 而区域内并没有新房出售，二手房又大多是老破小，居住舒适度并不会很好，所以楼龄优质的二手楼数量也并不多。 佳兆业金翠园 从外观上可以看出，佳兆业金翠园比较崭新，毕竟是2010年建成，年头并不长，一共4栋高层组成，AB栋共27层，CD栋为31层。 而且，小区周边教育完善，自带一所金翠园幼儿园，周边分别有罗湖区清秀幼儿园、锦田小学和深圳中学，教育资源优越。 2020年该小区成交了4套房，数量并不多。 链家显示该二手房近30天带看有12次，截止至3月10日，近一个月的带看量较多，二手参考价为9.88万/㎡。 嘉多利花园 社区环境清静，小区绿化条件较好，由南北两区组成，通过空中连廊连接，南区主要是大户型，还包括部分顶楼复式。 周边学校为翠园中学、深圳中学初中部、锦田小学、翠北小学、田贝幼儿园。 如今有6套房源在售，截止至3月10日，近30天带看共14次，二手参考价为8.58万/㎡。 合正星园 合正星园距离7号线田贝站较近，周边有深圳中学初中部、翠北小学、翠园中学、锦田小学等名校，深中就在其对面。 楼下多为商业办公区，有很多珠宝店铺，人流量大，居住环境较为嘈杂。 如今有4套房源在售，截止至3月10日，近30天带看共2次，二手参考价为9.88万/㎡。 中介报价与参考价相差2.28万/㎡ 上述表格中盘点的部分深中周边小区的官方参考价是在5.37-9.88万/㎡之间，但是在询问当地的中介门店时，推荐的价格又稍微不同。 “74平三房总价760万(包含36万豪装)，但是要一次性付款。”中介推荐了一套刚推出的深中新房，按照这个价格，单价为10.27万/㎡。 “这套是现在性价比最高的大户型，拥有深中学位，还没有被占用。”中介另又推荐了一套金贝苑138㎡的4房2厅2卫二手房，总价为1350万。 按照中介所给的价格，该楼盘的单价为9.78万/㎡。 查询链家可以看到，同样一套137.38㎡的金贝苑二手房参考价显示，总价为1031万，单价为7.5万/㎡，与中介报价相差了2.28万/㎡。 总的来看，虽然市场对于顶级学位房的需求较大，但由于近期业主报价和参考价的不同，从而发生了错位信息。 购房者希望以最低价格购买产品，但业主又不愿放弃此前的高额价格，下调的幅度也并不明显，短期内，学区房的成交可能还会继续胶着一段时间。