项目的名字里面有天下的，一定是个大杂烩。在之前很早的房地产岁月里，这种起名假洋空的现象很多，小楼自己做过的一个项目案名里也有天下二字，这样的项目基本上是个大项目，物业类型可以说是要将客户一网打尽。比如小楼的项目里，有双拼、有联排、有叠拼、有小高层、有高层、有商业、有公寓，什么物业类型都有。 很多年前，小楼去支援一个兄弟项目。 这个项目位于城市的老汽车站边上，属于老城区，然后城市修建城市快速路时，在这个项目的两边各修了一条高架。更难堪的是，这个项目的头顶还是航线，每天都有机会抬头可以看得到巨大的机腹划过天空，说话的时候要闭一下嘴巴，等噪音过了，才能继续对话。 挖掘这个项目的卖点时，品牌、产品什么的，根本不足以对抗这些眼见的抗性。 小楼在那个项目周边走了很久，逛了好多个老旧小区，然后给这个项目提了一个策划思路，就是打附近小区的本地人，安土重迁嘛，主题就是生活是个圈儿。 后来小楼对于区域的核心价值认知就是效率二字，表现为两个圈，一个是通勤圈，一个是生活圈。 PART01 一个片区的发展动力第一个就是交通。 长沙南城，应该说一部南城史，半部鑫远造。芙蓉南路就是与鑫远密切联系起来的。 鑫远地产的发家史估计在长沙地产圈里混过的都知道，成立于2001年，前半生的功绩就是修了芙蓉南路。 芙蓉路从上个世纪80年代就开始修建，直到90年代中期才全线贯通，现在已经从岳阳连通到湘潭，全长61公里，号称湖南长安街，中华第一路。 芙蓉路修通之后，省府这个区域才迎来了第一次大发展，就是2004年10月1日湖南省政府搬迁到现址。 早在2001年之时，长沙市政府已经从现在的五一大道搬迁到河西。省督和市抚各守一方，独自发展。 靠着在长沙囤积的大量土地，鑫远地产差点就成为湖南唯一的在国内上市的房企。当年鑫远地产打算借壳兰州黄河上市，如果上市成功，那就妥妥的湖南地产龙头，真正的扛把子。 然时运不济，折腾5年，无疾而终，还是未能把兰州黄河收入囊中，反而还错失了房地产发展的黄金时代。 也有说鑫远是因为陷入了湖州太湖康养地产，而把精力、资金全部都搭进去了，基本上再无余力发展了。 到后来，折戟沉沙上市之后，鑫远直接就躺平了，去地产化，将发展转向大健康、养老产业去了。 长沙南城一直发展不好，跟鑫远的城市运营较弱有一些关系。鑫远开发的地块基本上都是住宅为主的，涉及的商业体量太小，只有一个鑫悦汇可以拿来当门面，整个片区商业配套是相对不足的。 鑫远原来的地产开发还没有到绕城高速以南，大量的地产开发都集中在湘府路的南北两侧。 据统计鑫远在省府区域开发了300多万方的体量，基本相当于北辰三角洲的开发量。但是要知道北辰三角洲用地1000多亩，容积率基本在3.5以上，而省府由于限高，鑫远开发的楼盘很多都是小高层，用地面积可想而知。 小楼特意在鑫远和城和鑫远悦城两个项目那里转了转，这里的城市界面比起满是高楼的梅溪湖，真的舒适度要高很多，小楼有时候就想如果鑫远能像郑州的普罗地产开发理想国一样，这里早就成为长沙最宜居的区域之一了。 然城市运营的缺位，使得这里难成气候。 直到2016年6月28日长沙地铁1号线通车，这个是长沙第2条通车的地铁，从北向南的大动脉，与2014年通车的地铁2号线形成了长沙地铁交通十字架。 2019年湘府路快速路全线贯通，与万家丽、雨花大道连通后，河东的快速通道基本成形。 同年为了推进长株潭城市群一体化发展，长沙株洲湘潭设立了市长联席办公会议，三个城市签署了四项合作协议，商议14项合作的进一步工作计划。其中一项就是将芙蓉南路改造为快速路。 2020年芙蓉南路快速路改造成功，省府片区快速路网基本成形。 未来暮坪湘江大桥通车后，与香炉洲大桥一起，将形成长沙四环的南北框架点。 这就是省府的通勤圈。 PART02 省府南的商业无外乎鑫远与中信。 有人说省府区域没有地标商业，主要还是因为机场限高的问题。 小楼原来听说五江广场基本上已经突破了150米的高度，现在专门开车去看了看，商场还在建设当中，写字楼还没有见到高度。不过，如果五江的老板知道现在商业大平层比写字楼去化好，估计一定会改变定位，绝不做写字楼，一定要改成商业大平层了。 谈到机场就一定要谈起中信新城。小楼开车从中信文化广场前面去到大托机场看了看，仍然没有搬。小楼在宁乡做项目的时候，还专程去了花明楼那里，就是听说那里搞机场拆迁，想着可不可以搞一波拆迁户来。 那里的机场已经建好了。拆迁也都搞完了。小楼到了一家小卖部里想了解一下现在的情况，看着店主爱搭不理的，就主动买了几个不知道已放了几天的老面包，店主才热情地介绍了机场拆迁都已搞完了，安置区都建好多长时间了，估计只剩下一些涉及修路才要拆的少量房屋。 机场迟早是要搬走的。 看着机场口路边上的训练场，小楼觉得这个机场搬走后，空出来的这1万多亩完全可以将场地卖给湖南大学，湖南大学新校区搬到这里来，既可以利用机场的原有设施，还可以带动暮云片区的发展。 确实中信新城作为造城运动的发韧之作，比起许多后起之秀都要早。小楼2008年左右走暮云去湘潭，这里就已经入住多年了。 但是中信新城显然是起了个大早，赶了个晚集，直到2016年3月14日，中信将旗下中信地产以及中信泰富旗下部分住宅物业，以总价310亿元售与中国海外发展，其中297.24亿，中海以10.95亿股自家股票为代价支付，剩余61.49亿元则以商业物业转让方式支付。 中信地产其实商业运营能力不弱，在一二线城市商办物业做得还比较得心应手，反而住宅开发在集团业务中占比不是很高。 上面中信将自己的住宅全部卖给中海，而中海也将一些商业地产剥离给了中信，就是明证。 之所以在长沙中信新城商业一直没有发展起来，跟人口导入较弱不无关系。 中信不是不想在城市运营方面有所建树，2010年左右便着手开发中信购物中心，这个就是中海环宇城的前身，同时又盛邀友阿在对面投资3亿元建设中南地区首个公园式奥特莱斯。 友阿奥特莱斯在2011年1月开业，当时不仅作为不长沙在南部的一个全新商业副中心，更有为长株潭城市群打造出一个商业中心的远景规划。 中海接手中信之后，把环宇城购物中心落在了中信的购物广场之中。 央企做商业地产发力比较晚，以前我们听到说做商业地产的，要么是外资，像太古地产，像九龙仓，像恒隆地产，像瑞安地产，要么是国内的商业地产龙头，如王健林的万达地产，宝龙地产，新城吾悦，龙湖天街等等。 但是几大央企后来进入商业地产后，都有了自己的商业旗舰系列，华润的万象城，中粮的大悦城，保利的保利茂等。 央企下海做商业地产，也是因为前些年地方政府为了促进就业，在地块出让时都规划大体量的商办物业，如果没有商业运营能力，连拿地的勇气都没有。 估计中海也是这样被赶着鸭子上架的。中海环宇城定位于城市的核心商圈或新兴区域，汇聚购物、餐饮、娱乐、休闲、教育、文化等多种消费功能于一体。势在打造城市一流的首席商业综合体。而首批五座环宇城，落子于南京、沈阳、天津、济南、珠海五大城市，将陆续在2014-2016年开业。 这个时间已经是实体商业开始走向没落的时间了。 2012年CCTV中国经济年度人物颁奖晚会上，马云和王健林公开了一个赌约：到2022年，如果电商在整个中国零售市场份额达到50%，王健林输给马云一亿，反之亦然。 现在估计王健林没有这么自信了吧。